房价上涨小产权纠纷再度升温--江苏广陆律师事务所姜亚春律师
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房价上涨小产权纠纷再度升温--江苏广陆律师事务所姜亚春律师

发布时间:2017-8-4  浏览数: 472 次  浏览字体:[ ]
  

房价一上涨,小产权房往往就会受到热捧。目前不少地方的楼市有了回暖的迹象,小产权房也随之又开始受人青睐起来。在我国现有的法律中,“小产权房”只是一个民间的说法,而非一个真正的法律概念。目前,我国法律尚没有对小产权房的统一规定,经常被大家作为依据援引的,往往都是相关部门的一些政策。然而,尽管如此,与小产权房有关的纠纷却频频出现在诉讼领域。通过法院裁判的三个案例,我们可以看出,在目前没有法律统一规定的情况下,对于小产权房的问题,司法实践中是区别对待的,一律说买小产权房有效或无效似乎都有失偏颇;而在能否成为小产权房主的过程中,是否具有小产权房所在农村集体经济组织成员的身份是个至关重要的问题。希望以下案例,能够为大家提供一些关于小产权房的法律知识。


案例一:房价上涨想毁约被驳回

【基本案情】旧村改造得房两套 卖房后悔主张合同无效

2005年12月,王强所在的村进行旧村改造,村委会跟王强签了房屋拆迁货币补偿协议和房屋拆迁安置合同。随后,王强得到两套二居室楼房。王强妻子曾经的同事孙林(化名),听说王强拆迁得了两套房子,就与王强协商购买其中的一套。王强一想,反正也住不了这么多房子,卖了还能赚点钱。虽然王强是农村户口,孙林是城镇户口,但王强所在的村村委会、党支部两委班子对于村民出售拆迁所得的小产权楼房并没有做出禁止性规定,对王强卖房的事情也表示不予干涉。2006年1月,王强与孙林签订《房屋转让合同》,约定:王强为原房屋产权人(小产权)。经双方协商,产权人王强愿将本套房屋的所有权卖给孙林。本房屋的出售价格为135000元。本房屋属于小产权房屋,买受人应遵守当地村委会的有关制度和规定。随后,王强与孙林履行了该合同,房款两清。然而房子卖了以后,当地的房价却一路飙升。2008年4月,王强以国家禁止城市居民购买农民房屋,且孙林是城市居民,故房屋转让合同属于无效合同为由,起诉要求法院确认双方签订的房屋转让合同无效,让孙林腾房。

孙林对于被诉一事认为,签订合同时,双方明知该楼房是小产权房。而且,双方签订合同时是完全自愿的,房屋已经交付完毕;经过两年的时间,该房子已经有很大的升值。孙林辩称:“王强是受利益驱动才起诉我。法律不应支持这种见利忘义、背信毁约的行为。我保留进一步追究王强的滥用诉权的行为给我造成的经济损失的权利。”庭审中,法官问孙林房屋的现状如何,孙林气愤地说:“我买房后进行了简单装修就把房子出租了。王强想把房子要回去,我不同意,他就骚扰租房的人,说他才是真正的房东,要把租我房的人赶走。现在,租房的人都不交房租了。”

法院经审理后认为,公民合法的民事权益受法律保护,王强与孙林在签订《房屋转让合同》时,已经明知该房屋为小产权楼房;对小产权楼房是否可以转让,当地村民委员会并没有具体的限制性规定。王强与孙林在双方自愿基础上签订的《房屋转让合同》,内容并未损害国家、集体及第三方的合法权益,且双方在合同签订后,已各自履行了支付房屋价款和交付房屋的义务,该合同所约定的内容已实际履行完毕。在此情况下,王强要求确认其与孙林签订的《房屋转让合同》无效、孙林退房的请求,理由不充分,对其诉讼请求,法院不予支持。法院依据《民法通则》第五条之规定,判决驳回原告王强的诉讼请求。审宣判后,王强不服判决,提出上诉。二审法院经审理后,判决驳回上诉,维持原判。

【律师视角】城里人买农民的小产权房在一定条件下有效

近几年来,随着旧村改造、小城镇建设步伐的加快,以及国家基础设施建设用地的需求猛增,征房占地现象较为普遍,由此导致的城市郊区小产权楼房层出不穷。其中很大一部分是农村村民拆迁后以优惠价款购买的自住楼。这些小产权楼房中的一部分通过买卖等方式被城镇居民购买。随着小产权楼房的升值,部分卖房人在利益的驱使下,起诉要求确认双方的买卖合同无效,让买房人退房。

对于城镇居民购买农民小产权楼房的效力问题,目前尚没有任何一部法律对此作出明确的规定。鉴于法官不得拒绝裁判的法理精神,法院在没有明文规定的情况下,仍然必须作出裁判。一般而言,法官在裁判此类案件时需要综合考虑以下几个因素:一、当事人之间的行为是否符合民法的基本原则:平等原则、自愿原则、公平原则、诚实信用原则、公序良俗原则;二、是否存在导致合同无效或者可撤销的法定情形,即能否适用合同法第52条至第54条的内容;三、基层组织比如村委会、党支部的意见。由于我国实行村民自治,因此,村民委员会的意见至关重要。

在本案中,王强与孙林在签订的《房屋转让合同》中明确写明“本房屋属于小产权房屋”,因此,对于这一事实,双方均明知,不存在欺诈或者重大误解的情形。另外,双方对于买卖房屋一事,也是自愿进行的,没有任何胁迫或者乘人之危的情形。而且,王强从村委会买房时花费11.6万元,而几天后王强就以13.5万元价格将房屋转卖给孙林,王强获利近2万元。因此,双方之间的交易也是公平的。最后,该村村委会、党支部两委班子对于村民出售拆迁所得的小产权楼房并没有作出禁止性规定,表示不予干涉。也就是说,双方买卖房屋的行为没有损害国家、集体或者第三人的利益。

值得一提的是,农民在其宅基地上建设的房屋与农民通过旧村改造、拆迁安置而得到的小产权楼房不可同日而语,二者之间存在比较明显的差别。农民在其宅基地上建设的房屋与宅基地使用权紧密联系,宅基地使用权是土地管理法、物权法明确规定的由农村村民专享的一项用益物权。而农民通过旧村改造、拆迁安置而得到的小产权楼房并不是建设在自己家宅基地上的,因为旧村改造后宅基地使用权消灭,小产权楼房是建设在该村集体土地上的。

案例二:父母将小产权房赠儿子被确认有效

【基本案情】老两口拆迁得房两套 悄悄赠一套给儿子

老贾夫妇早年生育一儿一女,2002年秋天,老贾因冠心病住院做了手术。此时,老贾所在的村庄正在拆迁。老贾用拆迁款购买了两套两居室村民自住楼房。村委会给老贾颁发了两本《房屋所有权证》。该《房屋所有权证》的注意事项第三条规定:“房屋所有权转让变更(如买卖、转让、继承等),房屋状况变动应及时向发证单位申请登记,经批准后方可有效。2003年秋天,老贾的儿子小贾结婚,老贾就让小贾夫妇住进了自己购买的一套房子里。后来,老贾夫妇商量后决定将房本的名字变更为小贾。事后小贾也没提反对意见。由于老贾住院时医疗费多是借来的,老贾长期不还,债主们就找上门来了。老贾夫妇商量后,决定将他们自己居住的那套楼房卖掉,以解燃眉之急。卖房后的老贾夫妇只好租房居住。

由于小贾坚决反对卖房还债,他与其父母之间产生了矛盾。2007年,老贾夫妇以小贾得到赠与房产后将二老赶出家门、不履行赡养义务为由要求法院撤销房屋赠与合同。庭审中,法官问老贾夫妇为什么要把房本的名字变更为小贾,老贾说:“当时,我的外债不少,怕债主们把我告上法院,法院再把我的房子给拍卖了,所以就决定把房本的名字改成儿子的名字。改名时,他不知情。后来,他知道这件事就把房本要走了。”

小贾则说:“卖房前,我已经东拼西凑了七八万元,想替他们还债。我反对卖房,可他们不听,非要卖。双方为此大吵一架。现在没房了,又来找我要,我当然不同意。”

关于赡养问题,小贾说:“我每月的工资只有1000元,妻子没有固定职业,还要照顾小孩,因此,我的收入除了养家糊口外所剩无几。而且,2004年至2006年,村委会发给我个人的每月200元生活费已经由我父母领取。这就可以视为我履行了赡养义务。” 对于小贾的辩解意见,法庭查明确实属实。

【律师视角】

依法成立的合同,具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。老贾夫妇将拆迁所得的两套楼房中的一套所有权人变更为小贾,应视为老贾夫妇对小贾的赠与行为。该行为并不违反相关法律法规,且小贾表示接受,故赠与合同成立并生效。村委会发给小贾的每月200元生活费已经由老贾夫妇连续领取2年,故老贾夫妇所述小贾不履行赡养义务,没有事实根据。老贾夫妇在赠与房屋时也没有与小贾另行约定其他附带义务,故对二原告要求撤销房屋赠与合同的诉讼请求,法院不予支持。法院一审判决驳回原告老贾夫妇的诉讼请求。老贾夫妇不服判决,提出上诉。二审法院经审理判决驳回上诉,维持原判。

我国合同法规定了赠与人的任意撤销权和法定撤销权两种手段以保障赠与人的合法权益。赠与人的任意撤销权,是指赠与合同成立后,赠与财产的权利转移之前,赠与人可以根据自己的意思不再为赠与行为。这是赠与合同与其他有偿合同的显著区别。但是,本案中的老贾夫妇作为原房屋所有权人不仅已经将诉争楼房所有权人的姓名变更为小贾,而且,小贾也早已实际占有、使用该楼房,因此,在该楼房的产权已经转移的情况下,老贾夫妇欲行使赠与人的任意撤销权,已经于法无据。

我国合同法第一百九十二条规定了赠与人的法定撤销权:“受赠人有下列情形之一的,赠与人可以撤销赠与:(一)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属;(二)对赠与人有扶养义务而不履行;(三)不履行赠与合同约定的义务。从本案案情来看,小贾显然没有严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属,而老贾夫妇作为赠与人也没有从这一点上来提出他们的起诉意见。老贾夫妇着重强调了第二种情形,即小贾作为受赠人不履行赡养义务。小贾作为已婚成年人,对其父母负有赡养的法定义务,同时,他也有赡养的客观能力。庭审中查明,村委会给付老贾夫妇每人每年4800元。另外,村委会给付小贾的每年2400元也已经由老贾夫妇领取,对此,小贾没有提出异议,也没有要求老贾夫妇返还。这完全应视为小贾履行了自己的赡养义务。而且,小贾每月工资仅有1000元,不应当让小贾负担过高的赡养费。他把自己应得的村内补助让给父母,合情合理。由此,老贾夫妇要求行使法定撤销权的第二项理由亦不成立。至于合同法规定的第三项约定的义务,双方当事人均称没有在赠与房产时约定附带义务。故第三项理由亦不存在法律事实依据。

因此,老贾夫妇既把房屋变更在小贾名下,并完成物权的公示、公信,小贾也实际占有、使用该房屋,老贾夫妇要求行使法定撤销权的理由均不成立,故其诉讼请求不能得到法院的支持。

值得注意的是,该案争议的标的物是一套小产权房屋,由于该案的当事人双方都是该小产权房所在地村集体的成员,只要不违反该集体的相关规定,老贾和小贾都可以依法成为该村集体小产权房屋的所有人。因此,老贾将房屋产权更改为小贾后,小贾就可以成为该房屋的实际所有人。

案例三:城里人买农村房引来6次诉讼 法院判退房退款“两败俱伤”

【基本案情】为赚钱出卖宅基地上的房子

1985年,北京市通州区村民王鹏(化名)夫妇将其祖屋翻建为正房5间、西厢房3间。1991年,王鹏取得了镇政府颁发的宅基地使用证。2001年,王鹏夫妇打算卖掉房屋,赚点钱。就在这时,家住北京朝阳区的田女士儿子准备结婚,田女士的哥嫂一家人又从新疆回京居住,房屋问题显得非常急迫,田女士想在郊区农村买一所房子以便安置两家人。

经多方打听,田女士与王鹏夫妇取得联系并协商买房事宜。2001年11月,王鹏夫妇与田女士签订房屋买卖协议,约定将上述房屋卖给田女士,价款56000元。在田女士付了钱后,田女士一家以及田女士的哥哥一家人都搬到了这所房子里居住。

然而,让王鹏没有想到的是,从2002年到2006年,北京的房价接连上涨。看着翻了好几倍的房价,王鹏坐不住了,越来越后悔当初卖房的举动。

2006年,王鹏夫妇以田女士是城镇居民户口、无权购买农民宅基地房屋为由向法院起诉要求确认双方签订的房屋买卖协议无效。

法院查明田女士确系城镇居民户口,而王鹏夫妇是农村户口,该房屋是在宅基地上建设的房屋。

法院审理认为,宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份相联系,不允许随意转让。目前,农村私有房屋买卖中,买房人名义上是买房,实际上是买地,在房地一体的格局下,处分房屋的同时也处分了宅基地,损害了农村集体经济组织的权益。因此,法院确认双方签订的房屋买卖协议无效。

田女士不服判决,提出上诉,后经过二审法官的辩法析理,田女士撤回上诉。

一波未平,一波又起。协议无效的案件审结后,王鹏夫妇又起诉田女士及其哥哥一家人要求他们返还房屋。

由于田女士等入住后对房屋进行了内部装修,并增建西厢房三间、东厢房三间,安装了供暖设施,在院内种植树木。因此,法院委托评估公司对房屋等地上物的现值进行评估,结果为12万多元。据此,法院判决田女士及其哥哥嫂子一家人将房屋院落腾退给王鹏夫妇,王鹏夫妇给付田女士财产补偿款12万多元。判决后,田女士又不服,提出上诉,二审法院判决驳回上诉、维持原判。

打败了官司的田女士一家认为自己在买房这件事上吃了个大亏,卖房的时候王鹏夫妇明明也知道城里人不能买农村人在其宅基地上建的房子,可依然卖给了自己。等房价上涨,就通过诉讼“要”回自己的房子,“便宜都被王鹏夫妇占了”。田女士一家的心里很不是滋味。而且,看着已经涨起来的房价,田女士一家更加无力买房,也想通过诉讼的方式为自己讨回点利益。

2008年4月,田女士以房屋卖买协议被确认无效的主要责任在王鹏夫妇一方,要求他们赔偿缔约过失损失款36万余元。田女士要求的缔约过失损失指的是宅基地区位价,故法院委托评估公司依法进行了评估。

法院经审理后认为,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

王鹏夫妇与田女士所签的房屋买卖协议已依法被认定无效。考虑到王鹏夫妇作为出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于法律禁止流转范围,其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效,故其应对合同无效承担主要责任。因此,田女士要求王鹏夫妇赔偿缔约过失损失的诉讼请求,理由正当。

对于田女士作为买受人信赖利益损失的赔偿,应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。就本案而言,田女士要求王鹏夫妇赔偿其缔约过失损失,由于房屋等地上物的损失已依法解决,故仅考虑出卖人因土地升值或拆迁补偿所获利益的因素,参照王鹏夫妇出售房屋的宅基地区位价予以确定。

因此,法院对其合理部分予以支持——即王鹏夫妇依据评估结果给付田女士宅基地区位价的百分之七十。法院依法判决王鹏夫妇赔偿田女士信赖利益损失25万余元。

判决后,王鹏夫妇提出上诉,二审法院判决驳回上诉,维持原判。

【律师视角】

这起因城镇居民购买农民在其宅基地上建设的房屋买卖合同纠纷案,有两个焦点问题:一是城镇居民购买农民宅基地房屋的效力问题;二是如果房屋买卖合同无效,农民作为出卖人应当承担何种责任,应当如何赔偿买房人的损失。

第一个问题涉及到农村宅基地使用权的性质问题。宅基地使用权主要有以下四个特点:1.身份性。只有拥有集体经济组织成员这一身份,才有权利享有宅基地使用权。2.无偿性,宅基地使用权农民可无偿取得。3.有限性,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。4.无使用期限限制,在理论上,宅基地使用权一旦取得,使用权人可一直使用下去。但是,如果宅基地使用权因为自然灾害等原因灭失的,村民可通过重新分配获得宅基地。

我国虽然禁止宅基地使用权的流转,但农村村民对宅基地上的房屋享有所有权并可自由处分。根据房地一体的规则,尽管宅基地使用权本身不可以转让,但它可以随着房屋一同转让。如果村民自愿将其房屋转让给本集体经济组织的其他村民,由于双方的身份同一,可以认定这种转让行为有效。但是,如果村民将其房屋转让给非本集体经济组织的成员或者城镇居民,由于双方身份不具有同一性,而且宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利,城镇居民不得享有,因此,一旦城镇居民购买农民的宅基地房屋,就会侵害集体经济组织的合法权益。所以,对于城镇居民购买农民的宅基地房屋纠纷,法院判决买卖无效。

在法律适用问题上,由于并没有任何一部法律明确规定禁止城镇居民购买农民的宅基地房屋,因此,在判决书引用法条时经常出现尴尬局面,法官不得不援引合同法第五十二条关于合同无效的条款来制作判决。

不过,民法通则第六条规定:“民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策。”就政策而言,城镇居民不得购买农民的宅基地房屋的确有据可依。比如,1999年5月6日,国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2004年11月2日,国土资源部在《关于加强农村宅基地管理的意见》规定:“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”这样来看,目前国家的政策是明确反对城镇居民购买农民的宅基地房屋。

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