近来，在我们宿迁城区有诸多小区存在商品房延期交房交付的问题，针对该问题，很多网友电话咨询，询问的问题大都是是否能够退房或能否要求开发商给付逾期交房违约金。针对开发商逾期一年交房引来购房者不满的问题。购房者在依合同追究开发商违约责任的同时，又提出合同约定的违约金明显低于其实际损失，要求增加违约金。而法庭上，双方对违约金与逾期交房利息的计算方式又产生争议。那么逾期交房的违约金怎么计算呢？宿迁市房地产律师网姜亚春律师以案例解读。
市民江某于2007年6月27日在本市河东区购买了一套商品房，总房款69万余元。按照江某与开发商某置业公司在《商品房买卖合同》中的约定，开发商应当在2013年8月31日前交房，而实际上开发商直到2009年9月1日才将房屋交付江某，而且一直没有为江某办结房屋所有权转移登记。
为此，江某提出，《合同》第五条约定，除遇不可抗力外，开发商如未按约定日期交付商品房，逾期在90日内的，江某有权向其追究已付款利息。如超过上述约定期限的，江某有权追究开发商违约责任，即合同继续履行，每逾期一日开发商按商品房价款的万分之零点一向江某支付违约金。
《合同》第12条约定，商品房实际交付使用后360日内开发商应办理房屋所有权初始登记，初始登记完毕后，开发商应及时协助江某办理房屋所有权转移登记。由于开发商的原因，未能在上述期限内办结房屋权属登记的，合同继续履行，开发商应按商品房价款0.01%向江某支付违约金。
江某据此认为开发商的行为已经构成违约，损害了江某合法权益，并提出该合同约定的违约金过低，明显低于其实际损失，请求增加违约金。综上，江某起诉要求上述置业公司向其支付逾期交房利息1.2万余元；支付违约金1.3万余元；办理房屋所有权初始登记、办理产权证。
法庭上，被告置业公司对原告主张的逾期交房违约金计算金额和标准提出了不同意见，其认为，按照合同约定，逾期超过90日应当是所有违约金都按照每日的万分之零点一计算，本案原告的第一、二项请求系重复计算。所以，不同意原告诉求。
根据已查明事实，法院认为，原告已按约定履行交纳全额房屋价款的义务，被告应按《合同》的约定履行其办理初始登记和协助原告办理房屋所有权证转移登记的义务，其拖延办理，有悖于诚信原则，已构成违约，应承担违约责任及继续履行《合同》义务。根据合同约定，被告应于2013年8月31日前将涉诉房屋交付原告，但被告直至2014年9月1日才向原告交付房屋，已构成违约，被告同样应当承担违约责任。
对于违约责任的计算方式，法院分析认为，从《合同》第五条约定内容看，可以存在两种解释，既可以理解为“逾期交房90日内的违约金按照银行同期贷款利率计算，超过90日的违约金按日万分之零点一计算”，也可以理解为“逾期超过了90日，全部按照日万分之零点一计算”。被告即采取了第二种理解方式。
但根据《合同法》第41条的规定，应当作出不利于提供格式条款的一方即被告的解释，故法院对第一种解释予以认定。由此，法院判决被告置业公司以69万余元的总房款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率给付原告2008年9月1日至2008年11月29日期间逾期交房的利息；被告给付原告2013年11月30日至2014年9月1日期间逾期交房违约金1900余元；被告办理房屋的所有权初始登记，协助原告办理诉争房屋的所有权转移登记，并给付原告逾期办证违约金69元。
延期交房违约金怎么计算?
延期交房违约金？据了解，有近1/3的购房者无法接受“房屋的水电设施不到位”，“小区配套不到位”、“小区的道路和环境未完成”也让很多购房者感到不满。由于基本设施不到位，显然不能交房使用，购房者有权索赔。
当双方签署的《商品房预售合同》合法真实有效，开发商没有按照约定时间交付房屋，构成违约，应承担违约责任。违约金由已付房款、利率和逾期时间三部分组成。
首先，“已付房款”包括首付款和银行按揭款。但是，定金和尾款不能纳入“已付房款”。
其次，需要确定的是逾期交房的利率。延期交房违约金根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，违约金或损失，有约定按照约定;没有约定的，按照逾期交房期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋的租金确定，或者参照逾期贷款利率标准计算。
最后，需要认定的是逾期时间，开发商未能按期交房应承担违约责任。逾期时间应该从双方签订的交房日期，直至开发商通知验收的日期，由此不难得出最终的违约金，即：已付房款×利率×逾期时间。
延期交房违约金的计算期间
对于延期交房违约金的起算时间，由于合同一般均约定了明确的入伙日期，不会存在争议。而对计算延期交房违约金的截止时间，实践中分歧较大。按照示范合同的规定，卖方需领取《竣工验收证书》后方可交付房屋。但因国家相关法律制度的调整，深圳市建设主管部门已于2000年5月改《竣工验收证书》制度为备案制度，因此，示范合同规定的交付条件实际上已不可能实现。
按照建设部《商品房销售管理办法》第三十条，房地产开发企业应当将符合交付条件的商品房按期交付给买受人。对于何种情况下符合交付使用条件这一问题，深圳市房地产审判实践通常在开发商的房屋在主体工程竣工，通过工程质量验收(由开发商自行组织验收)及消防验收后，即视为实质上具备了交付条件;安装有电梯或燃气管道的房屋除了上述条件外，还应有电梯准用证及燃气管道工程验收证书。延期交房违约金确定这样的交付条件标准，既能保证买方的入住安全，又照顾到本市房地产开发行业的实际情况，我们认为是较为合理可行的。
因此，卖方在房屋具备上述条件的情况下向买方发出入伙通知，而买方以房屋尚未领取《竣工验收证书》或《竣工验收备案证明书》为由拒绝入伙的，在入伙通知书中通知的入伙期间之后，买方不能再要求卖方承担延期交房违约金。
延期交房违约金的标准及其调整
按照深圳市有关房地产主管部门印制的《深圳市房地产买卖合同(预售)》(下称示范合同)规定，卖方不能按约定时间交付房地产的，每延期一日应向买方支付买卖总价款万分之五的违约金。实践中买卖双方多采纳了本条的约定。对于每日万分之五的违约金标准，笔者碰到的法院或仲裁机构的判决或裁决意见有:
1、认为延期交房违约金标准是双方当事人自愿约定，根据合同自由(意思自治)原则，予以支持;
2、经当事人申请后审查认为延期交房违约金标准过高，应予适当减少，调整为每日万分之三;
3、经当事人申请后审查认为该违约金标准过高，应予适当减少，调整为按购房款计算的同期贷款利息。
延期交房违约金不能用物业费抵
“开发商无故拖延交房，非但不按照合同约定向购房者全额支付违约金，还提出用物业管理费或者公用设施维修金来折抵违约金”，这是开发商处理违约责任的新办法，还是开发商“忽悠”购房者又出了新花样?
对于开发商提出的用物业管理费折抵违约金的做法，李海峰律师认为是不合法的。首先，物业管理费与违约金不能相抵。物业管理与开发商卖房是两个法律关系，是不同的合同主体。从法律关系上来说，“延期交房违约金”与“物业管理费”不能相互抵消。其次，对于“债务转移”应签订协议。《合同法》第84条规定了合同转让中的“债务转移”行为，即“债务人将合同义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意”。也就是说，开发商对买受人支付“延期交房违约金”的债务，如果转移给物业管理公司承担，即折抵一至两年的物业管理费，必须要经债权人———购房者同意。而且在司法实践中，一般也要经债务受让人———物业管理公司的同意。
最后，宿迁房地产律师网姜亚春律师提醒购房者，延期交房违约金开发商用物业管理费折抵延期交房违约金的做法，还有可能侵犯小区其他业主的合法权益。因此，购房者在办理入住手续时，应留存与开发商逾期交房相关的书面违约证据，以便在日后进一步处理该问题时能得到法律保护。文章作者：江苏宿迁宿兴律师事务所姜亚春律师。
