焦点一：业主和开发商在延期交房定性上有分歧，怎么办?
阿文(化名)买了一套房子，约定在2009年9月18日交房。不过交房日到时，小区没有做绿化，电梯也没安装，这样就并没有达到合同上的收房标准，同时阿文也并没有看到“两书一证”(两书是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》)。他认为，按照合同上的约定，开发商的确存在延期交房的行为，并应按合同予以延期交房违约金的赔付。
对于此，开发商答复是“有什么问题我可以直接与业主解释，如果确定我们违约的话，或者合约不到位的情况下，该承担责任的我们承担”。但开发商同时也认为，“这个问题不存在什么延期交房，如果业主认为是这样的话，我也可以和他解释，有几百户都住进来安居乐业了，还存在什么延期交房呢?电梯开通之后都住进来了，天然气都通到户了还有什么延期交房呢?一般的楼盘滞后两年才通天然气，我什么都搞到位了。交房和每户手续到位是有时间差的，任何一个楼盘都是这样的，我这还是办得快的，我这相当于买的是现房。”
就这样，阿文和开发商之间就是否存在延期交房这一问题产生了分歧，阿新一直在问延期交房究竟如何界定，谁来界定?当业主遇到这种情况时，又该怎么办呢?
焦点二：延期交房违约金赔付的时间段如何确定?所谓“不可抗力”究竟是怎么回事?
延期交房是准业主们最头疼的问题，也是最常见最普遍的一类商品房买卖纠纷。在处理这一类纠纷时，究竟是否构成延期交房、怎样才算交房、延期交房是否应该承担责任、承担怎样的责任?这些涉及到较为专业的法律规定，开发商往往利用准业主们欠缺专业知识的弱点，否认延期或者推脱延期的法律责任。准业主们一定要依法维护自己的权益。
准业主们无须证明开发商延期交房
开发商是否构成延期交房，要看交房时是否符合国家规定的以及合同约定的交房条件，也就是说看开发商是否完全履行了自己的义务。国家规定的强制性条件如：从规划、设计、施工到销售均符合法定程序;合同约定的条件如道路、绿化等方面的特别约定等。 而根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：在合同纠纷中，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。因此，准业主们无须证明开发商延期交房，开发商不能够提供证据证明符合交付的强制条件或者约定条件的，即构成延期交房。第一个案例中，开发商既没有在约定时间交房、也没有取得相应售房必备文书，显然已经构成延期交房。
房屋交付使用标准以双方约定为准
那么，如何判断房屋是否已经交付呢?在司法实践中，存在着因当事人在签订商品房买卖合同时对房屋的交付使用约定不明而导致的大量纠纷。出卖人认为房屋的交付使用就是买受人直接占有使用房屋，也就是俗称的“交钥匙”;而买受人则认为，房屋的交付使用不仅仅是交付房屋的占有，而且还包括交付房屋所有权证书。对此《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。 据此，在当事人没有明确约定房屋的交付使用为交付房屋所有权证书的，出卖人对房屋的转移占有即“交钥匙”，即为合同约定的房屋交付使用。 如果当事人在合同中明确约定房屋的交付使用不仅是转移房屋占有，还应办理房屋所有权移转登记的，出卖人就应按约定履行义务。
延期交房后发生了不可抗力开发商也不能够免除责任
开发商延期交房后，往往寻找种种借口来推脱或者减轻责任。比如第二个案例，开发商认为2008年年初的大雪是不可抗力，由此导致的延期交房可以免除责任。 法律的确规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。 那么究竟什么是不可抗力呢?《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二个案例中，雪灾发生于2008年年初，当事人于2008年7月签订合同，此时雪灾已经发生而不是不可预见，开发商显然不能够以此免除责任。这里还提醒准业主们，延期交房后发生了不可抗力，开发商也不能够免除责任。准业主们切不可被开发商的几个专业术语“忽悠”了。
是否延期交房可由仲裁委员会或人民法院来确认
前面介绍了延期交房与交房的标准，那么是否延期交房，究竟谁说了算?商品房买卖归根到底是一个合同行为。 合同纠纷的处理，《中华人民共和国合同法》第一百二十八条规定：“当事人可以通过和解或者调解解决合同争议。当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。 当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向人民法院起诉”。据此，当事人首先可以就是否延期交房进行自认;无法或者不愿意自认的，可以依法向仲裁委员会申请仲裁或向人民法院起诉，由这些机构来确认是否延期交房。
