一 房屋租赁风险提示及操作要点
1、 租赁合同主体资格问题风险提示及操作要点
风险提示：租赁合同主体资格不合格有可能导致合同无效或效力待定，导致承租人不能按照预期对租赁房屋进行合理利用。
操作要点：在签订合同之前核实出租方是否有出租权，通常在审查出租方的主体资格时主要在于审查其是否具备合法的从事相关法律行为的资格，主要审核出租方：《企业法人营业执照（副本）》或《个体工商户营业执照（副本）》或其他组织工商注册或登记的证照及相应的《组织机构代码证》，并重点从以下四个方面进行审查：
（1）法人及其他组织。如果合同的对方当事人是企业，则一定要看其是否具备法人资格。法人应当具备下列条件：依法成立；有必要的财产或经费；有自己的名称、组织机构和场所；能够独立承担民事责任。承租人要根据这4个条件，考察出租方企业是否符合这4个条件，如符合则可以考虑与之签约，如果不具备这几个条件，则不能与之签约。非法人组织或法人的下属机构，看其有无自主经营、自负盈亏、独立核算的主体资格，否则也不能与之签约。
（2）个体经营户。根据《民法通则》第26条、27条的规定，“公民在法律允许的范围内，依法经核准登记，从事工商业经营的，为个体工商户。承租人要依据此规定，审查出租方的资格是否合乎法律规定，即：是否经依法核准登记，是否经由工商行政部门核发个体工商户营业执照，如取得相应营业执照，则具备签约资格。
（3）经营范围。企业法人应当在核准登记经营范围内从事经营，否则将可能不能产生预期的法律效果。对于租赁合同来说，并不是所有的企业及其他组织或个人都有租赁经营权，只有那些经工商行政管理机关核准登记，确定了财产租赁经营范围的企业或其他组织及个人才有权从事财产租赁业务。在实践中，租赁合同的当事人特别是承租方一定要严格、认真地审查出租方的经营范围，看其经营范围中是否有财产租赁这一项。审查对方的经营范围可以审查其营业执照或到当地工商行政管理机关去寻求帮助。当然，根据《合同法解释》第十条规定，当事人超越经营范围订立合同的,人民法院不因此认定合同无效，从严谨的角度出发，租赁前应当审查出租方的经营范围。
（4）代理租赁合同。应审查代理人的资格，是否有授权委托书，其内容对代理权的限制，避免因审查不严格而产生无权代理合同，影响合同的效力，导致的不必要的损失。
此外，签订合同时还应注意在标注出租人名称时应写明全称，而不能仅写简称。
2、 租赁合同的效力问题风险提示及操作要点
风险提示：根据我国《合同法》及其两个司法解释的规定，人民法院确认合同效力时，应当以全国人大及其常委会制订的法律和国务院制订的行政法规为依据。租赁合同若违反了法律和行政法规的效力性强制规范，则租赁合同无效。
操作要点：承租前应当重点审查：租赁房屋是否取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、房屋预/销售许可证即通常所讲的“五证”，在租赁合同生效前应当取得房屋所有权证。具体情形如下：
（1）违章建筑的房屋出租，房屋租赁合同无效。
这里定义的违章房屋是指未经主管部门许可或不按主管部门许可而擅自建筑的房屋。违章房屋大体可分为三种情况：
一是建造人未合法取得土地使用权即擅自建造房屋，这种情况不但违反了《土地管理法》、《城市房地产管理法》相关规定，而且侵害了他人或国家的土地使用权，不能取得建筑物的合法所有权；
二是已取得土地使用权，但尚未取得建设工程规划许可证、施工许可证等相关批准文件的情况下擅自建造房屋。这种情况下，建造人违反了《城乡规划法》、《建筑法》的强制性规定，因此该房屋用于出租，则签订的租赁合同因违反法律效力性强制性规定而归于无效。虽然现实中这两种情况下，建造人可能通过在一审法庭辩论终结前补办相关手续后，还可以取得建筑物的合法所有权，但租赁合同双方毕竟要承担无效合同的风险；
三是违反土地使用权出让合同用途的约定，将房屋改变用途出租的租赁合同。我国的《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城乡规划法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对土地用途都有严格的规定，实践中违反土地用途的约定将房屋改变用途出租的大多是将非商业用途的房屋作为商业用途、非办公用房改为办公用房出租，将划拨土地上建设的房屋出租以获得较多的租金，但国家的土地出让金受到损失，并扰乱了房地产租赁市场。
违章房屋出租，作为承租一方防范的唯一办法就是租赁前认真查看出租人的房产证照，没有产权证或与产权证登记不符的房屋不能租赁。当然，个别承租人出于其他目的明知是违章房屋仍要租赁的，应在签订租赁合同中约定无效合同处理条款，或要求出租方提供担保，但这种风险未必能规避。
（2）被确定为拆迁的房屋出租，不宜承租。
原《城市房屋拆迁管理条例》第12条规定：“拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：(三)租赁房屋”。2011年出颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第16条规定，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。故，承租人在签订租赁合同时，应对该区域动迁情况进行调查，避免因签订此类租赁合同而受到经济损害。
3、 租赁房屋产权问题风险提示及操作要点
风险提示：根据《合同法》、《房地产管理法》、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称“《房屋租赁若干问题的解释》”）、建设部《商品房租赁管理办法》等法律法规的规定，租赁没有取得产权、临时建筑、产权存在争议及共有但未取得共有人同意的房屋，则租赁合同面临无效、随时解除的风险。
操作要点：承租前应当重点审查：租赁房屋是否取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、房屋预/销售许可证即通常所讲的“五证”，在租赁合同生效前应当取得房屋所有权证；租赁物为临时建筑的，租赁合同生效前应当取得建设行政主管部门有关建设的批准文件。具体情形如下：
（1） 产权完整，已经拿到房产证
1) 出租人为法人或其他组织
出租人应当提供：出租人为权利人的拟租赁房屋的《房屋所有权证》、出租人为权利人的租赁房屋《国有土地使用证》；或者出租人为权利人的《房地产权证》。
2) 出租人为自然人
出租人应当提供：出租人为权利人的拟租赁房屋的《房屋所有权证》或者出租人为权利人的《房地产权证》；有的地方还给自然人为产权人的出租人颁发租赁房屋《国有土地使用证》，需要根据情况进行核实。
（2） 产权不完整，未取得产权证
1) 租赁房屋为永久建筑物
出租人应提供出租人为权利人的拟租赁房屋的《国有土地使用证》、出租人为权利人的拟租赁房屋的《建设工程规划许可证》，特别是《建设工程规划许可证》，如果没有取得该证，根据最高人民法院《房屋租赁若干问题的解释》第二条的规定，在一审法庭辩论终结前出租人未能取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，租赁合同无效。
2) 租赁房屋为临时建筑物
应提供出租人为权利人的拟租赁房屋的批准建造的有关批准文件，如果没有取得该批准文件，根据最高人民法院《房屋租赁若干问题的解释》第三条的规定，在一审法庭辩论终结前，出租人仍旧未取得经主管部门批准建设的，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。
对于上述第一种情况租赁房屋为永久建筑物但尚未取得产权证，签署租赁合同时应当注意以下几点：
第一，应在租赁合同中明确约定出租人提供或办理完毕拟租赁房屋产权证的截止期限及合同生效的条件；
第二，在租赁合同中明确约定延期办理拟租赁房屋产权证的违约责任；
第三，在租赁合同中明确如因出租人未能如期办理租赁房屋的产权证而给承租人造成损失的赔偿责任（如导致承租人不能办理工商注册登记或变更工商注册变更登记地址等）。
（3） 权属争议房屋的租赁
对于尚未取得房屋产权证书且权属存在一定争议的租赁物业，根据《房地产管理法》、最高人民法院《租赁合同若干问题的解释》、建设部《商品房租赁管理办法》等法律法规的规定，若承租使用有可能面临租赁物业的实际产权人或其代表随时要求解除的法律风险，从而给承租人造成重大损失。故，若承租该物业，建议承租人首先落实产权问题，与真正的权利人签署租赁合同。
（4） 共有房屋的出租
应当取得共有权人的同意，否则容易引发争议，对承租人正常使用租赁房屋造成不必要的影响。
1) 共有人为夫妻的自然人
对于夫妻为租赁房屋产权共有人的租赁房屋，租赁前应当核实出租人的婚姻状况，查看产权登记人的《结婚证》，在签署租赁合同时应当要求夫妻双方作为出租人共同签署。
2) 房产证上登记的多个产权人（含法人、其他组织、自然人）
此种情况，应当以房屋产权证上登记的全部产权人共同作为出租人签署房屋租赁合同。
