在2003年全国统一开始采用招拍挂的土地出让方式以后，相关的法律法规和执行操作也逐步完善和透明了起来，然而即便如此，仍存在一些漏洞和寻租的空间。
近日，苏州顺泰置业有限公司（下简称苏州顺泰）法人代表方兴海告诉网易房产记者，一幅原本他“志在必得”的土地在他已经缴纳5000万土地出让金的情况下成为了苏州隆湖置业有限公司（下称苏州隆湖）囊中之物，而他所在公司缴纳的这笔出让金也被直接划到了苏州隆湖账下。
“我们认为苏州国土局在处理此地的行政手续上存在瑕疵，要求他们退还顺泰支付的5000万出让金，对此我们已经提出的行政诉讼。”方兴海的代理律师，锦天城律师事务所高级合伙人戴建方说。
未签土地出让合同的土地出让
纠纷始于一起“奇怪”的土地出让。
2010年1月，苏州奥特房产有限公司（下简称苏州奥特）通过公开竞价的方式以3.3亿竞得苏州市相城区渭塘镇苏地2009-B-119号地块。当年8月，苏州奥特公司的法人代表陆正件为寻求合作方，与方兴海共同组建苏州顺泰公司，约定将该地块更名至苏州顺泰名下，由方兴海筹措资金负责开发。
值得注意的一点是，苏州顺泰成立之初，陆正件是以自然人的身份而非苏州奥特的法人代表的身份参与该公司，并持股51%，方兴海持股49%。
2010年10月，方兴海得到了陆正件交给他的一份《关于苏地2009-B-119号地块更名申请》，并在上面看到了苏州市国土资源局局长、党组副书记吴维群和党组书记张文根同意更名的签字。“陆正件表示若我同意再多支付2000万元的费用，他就将该地块全部转让给我，由我负责开发。”在看到更名文件的情况下，方兴海向苏州奥特转账支付了500万元作为推动项目的“前期费用”，“后来陆正件将51%股权转让给我，我成为了苏州顺泰的全资股东。”方兴海告诉记者。
然而，从2010年1月到2010年10月，陆正件和方兴海进行股权交易和申请土地更名期间，无论是苏州奥特还是苏州顺泰都没有和苏州国土局就出让土地签订过相关的土地出让合同，也未支付过一分钱的土地款。
“我自己大概能筹措到1亿多的资金，但还不够，于是我又找来了合作方。”2010年12月，上海泓浩房地产公司（下简称上海泓浩）与方兴海签订了《苏州顺泰置业有限公司股权转让协议》，上海泓浩以204万元的对价获得苏州顺泰51%的股权。
上海弘浩很快到位了一笔5000万元的资金，这笔资金陆续于2011年1月13日、1月24日分两次由苏州顺泰公司的账户支付至苏州国土资源局，并且得到了苏州国土资源局开具的江苏省非税收入一般缴款书，编号分别为900686667和900686746。
至此，才算是完成了苏地2009-B-119号地块首批土地出让金的支付，但此时，苏州顺泰仍未和苏州国土局签订任何土地出让合同。“陆正件当时告诉我，等土地款缴付的差不多了，才会签出让合同，因为我之前已经看到了更名的确认书，所以我相信了。”
突变：土地“得而复失”
就在第一笔土地出让金打入苏州国土局账户后两个月后，大股东上海泓浩突然提出要退出合作。上海泓浩与方兴海签订股权转让合同书，约定上海泓浩51%的股权以6000万元的价格转让给方兴海。
2011年，7月12日，由于方兴海未按期支付6000万元股权转让款，被上海泓浩一纸诉状告到苏州市中级人民法院。
“我一直认为最终能拿到土地，因此同意退还上海泓浩为支付土地出让金拿出的5000万元资金，以及500万作为占用其资金的补偿。”出于这样的考虑，方兴海签下了2011年12月31日一次性支付上海泓浩5500万元的民事调解协议书，逾期则支付6000万元。
就在签下该调解协议书4天后，方兴海来到了苏地2009-B-119号地块现场，发现现场已经竖起了一块“苏州隆湖置业有限公司”的广告牌。
经过调查，早在2011年11月，苏州奥特另外设立的项目公司苏州隆湖置业有限公司（以下简称“苏州隆湖”）与苏州市国土资源局签订了土地出让合同。蹊跷的是，苏州隆湖的法定代表人冯粉云是上海泓浩法人代表冯伯和的胞妹。
“我认为是陆正件绕过我直接和冯伯和接触，现在我拿不到土地，还要向上海泓浩支付5500元的投资款。”方兴海此时才意识到，他已经“地财两空”。
然而事情又发生了意想不到的转折，“按理说苏州市国土局既然已经将地块出让给了苏州隆湖，就应当把5000万元土地款退还给苏州顺泰。但苏州市国土局却没有这样做，而是将该笔资金计入到苏州隆湖公司的名下。”方兴海的代理律师戴建方表示。
上海泓浩方面，则在方兴海拒不执行民事调解协议书之后，向苏州中院提出应当由方兴海支付的6000万元款项中的5000万元已经直接由苏州奥特旗下的苏州隆湖直接退还给上海泓浩，因此只向苏州顺泰索取剩下的1000万元的费用。“这很明显就是他们内部有关系，这5000万元的土地出让金就从苏州顺泰直接变成了苏州隆湖的，但这显然不符合相关程序。”戴建方指出。
开发商针对行政漏洞提出申诉
“我始终以为，我是可以拿到这幅土地的。”方兴海表示，他对相关法律法规的不熟悉，导致了这次事件最终演变成这种境地。而其代理律师戴建方则认为，在这幅用地出让的整个过程中，苏州国土局行政方面存在的漏洞引人质疑。
首先，此事件的关键人物，也就是最初拿地公司苏州奥特的法人代表陆正件，在2010年1月拿地到2010年12月期间没有签订任何土地出让合同，也没有支付一分钱的土地出让金，“这本身涉嫌违反《土地管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，按照正常的招拍挂程序，应当是由苏州奥特先和苏州国土局签订土地出让合同，再可以更名至苏州奥特持股50%以上的项目公司名下。”
而这又牵扯出另外一个问题，“当初陆正件在和方兴海成立苏州顺泰的时候，就使了小手段，他以自然人的身份控股苏州顺泰，本身就和苏州奥特没有关系，照理说，该地块本来就不能更名到苏州顺泰名下。”戴律师表示，当时苏州国土局签署更名文件的时候，就对苏州顺泰和苏州奥特的权属关系没有了解清楚。
之后未签土地出让合同就收取土地出让金以及将苏州顺泰支付的5000万土地出让金直接转至苏州隆湖名下更是缺乏法律依据。对此，苏州市国土局并不承认“一地两卖”，据华夏时报报道，苏州国土局土地利用处一位处长表示，该地块的纠纷已历经半年多时间， “这是两家公司之间的纠纷。”
记者随后从一位业内人士处了解到，在苏州拿地确实并非都当场签土地出让合同，“什么时候签订土地出让合同是事先约定好的。”
目前，戴建方已代表方兴海向苏州中院提出行政诉讼，同时要求对方兴海此前与上海泓浩方面签订的民事调解协议书进行再审。
