二手房买卖，看着是一手交钱一手交房，不需要像购买期房那样需要等待。可是，二手房交易过程并非看上去那么简单，房子有没有被抵押，有没有被查封，这些在交易时都得检查清楚。这个案例中的小黄就是因为轻信了房主没有抵押、没有查封、没有债务纠纷的虚假承诺，导致买房成空。
案情回顾
转卖被抵押房产，银行不知情
去年下半年起，小黄就有买房的打算，小黄反复比较了新房和二手房。凭借现房实景的优势，二手房最终胜出。今年3月，小黄终于看中了桥北某楼盘一套小三房，并且通过中介，与房主杨先生签订《房地产买卖中介合同》。在合同中，双方约定，将杨先生坐落于南京市浦口区大桥北路某房屋以94万元出售给买方小黄。同时，房主杨先生保证房屋产权无查封、无债务纠纷、无户口占用，并且提供的材料齐全、真实有效，可以办理权属过户、贷款申请等与交易有关的各项事宜。
另外，房屋买卖合同补充条款第2条约定，小黄采用商业银行贷款付款，并应在评估报告出具后3个工作日内支付除贷款申请之外的剩余房款。同时，小黄的首付款应该是总房款减去贷款部分后剩下的钱，其中银行贷款部分的房款按银行规定支付。
在买卖合同及补充协议签订当日，小黄就按照约定向房主杨先生支付定金4万元。接着，小黄又根据合同约定，将首付款40万元存入了杨先生在监管方所开立的账户内。
“我本来以为，既然合同签了，首付款付了，我只要等着贷款下款后就能办理过户，拿到房子了。”小黄说，可是事情的发展却出乎小黄的意料。原来，房主杨先生买房时也向银行贷了款，贷款额54万元，并且以这套房屋作为抵押。由于房主杨先生不配合协助办理转按揭贷款手续及产权过户手续，小黄一纸诉状将其告上法院，要求杨先生配合办理各类手续，并将房屋交付给自己。
房主杨先生也很委屈，提出反诉，“因为小黄的购房资质有问题，一直未能办理银行按揭贷款手续，履行支付购房款的合同义务，所以要求解除合同。”而杨先生贷款的银行也表示，杨先生将房屋出售给小黄，并没有通知银行，也没有过来办理解押手续。因此在杨先生偿还所有贷款之前，银行不会同意他将房子转售。
律师出马
双方所签合同为无效合同
在出卖人与买受人的房屋买卖合同纠纷中，发现转让房屋已经设定有抵押权的情形不在少数，其中既有出卖人已将房屋抵押给抵押权人，在抵押存续期间又将房屋转让给买受人的情况，也有出卖人转让房屋后，在房屋过户登记到买受人名下前，恶意将房屋设定抵押。本案为前一种情况。
杨先生向某行建邺区支行贷款54万元并以诉争房屋作抵押，其在出售房屋时未通知抵押权人，亦未征得抵押权人的同意，根据《担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让抵押物，未通知抵押权人的，转让行为无效。杨先生出售房屋给小黄，未通知银行，也未征得银行同意，故双方签订的合同为无效合同。
后经审理，法院认为该合同为无效合同。小黄要求继续履行合同与杨先生要求解除合同的请求成立的前提都是合同有效，因此，法院对双方进行解释，告知双方可变更诉讼请求，但双方坚持不予变更，故法院驳回了双方的诉讼请求。
实践中，有部分买受人明知出卖人房屋存在抵押，但因为出卖人给出的低价或其他优惠并承诺在获得首付款后立即解押，或者由买受人代为清偿债务消灭抵押权，在未通知抵押权人也未经抵押权人同意的情形下，双方签订了买卖合同，该合同并不是绝对无效的。一般认为，在一审法庭辩论终结前，出卖人(抵押人)清偿债务或者买受人代为清偿债务消灭抵押权的，买卖合同应当继续履行。
因此，在买房的过程中，一定要对该房屋的状况进行调查，包括房屋性质、共有人、抵押、查封等等。对于存在抵押的房屋，在缔约、履行过程中，最好由专业中介人员或者律师介入，避免出现纠纷。
