商品房买卖合同中没有约定及法定情形时合同解除权期限问题---宿迁房地产律师网
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商品房买卖合同中没有约定及法定情形时合同解除权期限问题---宿迁房地产律师网

发布时间:2012-4-17  浏览数: 3119 次  浏览字体:[ ]
  

   王某与某房产公司签订商品房买卖合同约定购买某套商品房相关事宜,其中有买受人逾期付款超过90天出卖人有权单方解除合同的约定。当日,王某按约支付首期购房款。后王某因与房产公司另有经济纠纷,故未按约支付购房余款。房产公司于王某逾期两年之后起诉要求解除合同。法院审理后认为:买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,出卖人解除权成立。但房产公司在长达两年的时间内没有行使解除权,故判决驳回房产公司的诉讼请求。

   本案可引发关于既无约定也无法律规定情形下合同解除权行使期限的思考。本案是商品房买卖合同纠纷,对此类合同“双无”情况下的解除权期限《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定对方当事人催告的为催告后三个月,没有催告的为解除权发生之日起一年。那么,在其他类型合同纠纷场合,若对方当事人没有催告,解除权能否行使及是否有期限?若有,在有无催告两种情形下解除权行使期限各自如何具体确定?

 

一、未经催告可否行使解除权及其期限

 

是否可据《合同法》第九十五条推出若对方没有催告,解除权就无法行使或者可以行使但无期限呢?笔者认为答案是否定的,即使对方没有催告,解除权也应有期限。理由如下:

 

第一,该条无意于将是否催告设定为解除权行使的必经程序。该条的重心是规定催告之后解除权期限问题的,中心语词为“合理期限”。催告只是为平衡双方利益赋予了对方当事人确定解除权人是否解除合同的权利,不影响到解除权因逾期行使而丧失。

 

第二,从逻辑上看,不能由该条推导出无催告情形下不能行使解除权或者解除权没有期限。该条规定了催告情形下的期限问题,由此不能必然推出无催告情形与之相反。该条规定实际上属于法条规定的疏漏和表述的不完善,而遗漏了没有催告的情况。

 

第三,从合同法立法目的看,也不可能允许对方无催告合同就永远处于不确定状态。无论是赋予对方催告全还是为解除权设立期间限制,都是为了督促当事人尽快确定合同状态。如果对方没有催告,解除权人就无法行使解除权或者可以行使但没有期限限制,都会使交易关系长期不稳定,损害信用方当事人权益。

 

第四,从形成权性质看,解除权行使无论有无催告都需有期限。解除权属于形成权,由于形成权对相对人的影响重大,因此需要有行使期间的限制,才能使法律关系尽快明确。形成权在一定的期限内不行使,将导致权利消灭。

 

因此,合同法该条规定的立法本意赋予对方当事人催告权以限制解除权尽快确定合同状态,而非认为不催告即不能行使解除权或者解除权没有期限,只是催告可以比不催告更快确定合同是否解除。在不催告时,也可以理解为相对人未继续履行合同可起到与催告相同的提示效果。通过以上论述结合上述《解释》,可知其他类型合同若解除权成立,即使对方没有催告,解除权可以行使并有行使期限。

 

二、案件审判中如何确定合同解除权期限

 

在合同纠纷案件中,如何确定解除权在有无催告两种情形下各自的行使期限呢?

 

《解释》可为其他类型合同提供借鉴,但该规定不能机械类推适用。审理中应该根据不同具体情况确定解除权的“合理期限”,以在客观上能够行使解除权为必要。大概可以根据债务性质、标的种类、价值大小、物理化学性质、交易目的、交易习惯、市场情况等综合考虑,由法官适用自由裁量权加以确定。例如,商品房属于不动产,价值较大。与其相比,车辆属于动产,价值相对小一些,其买卖合同在有无催告情形下的解除权期限各应比商品房买卖合同的三个月和一年短一些。农产品等品质极不稳定不宜保管的商品的买卖合同解除权应比性质稳定的工业品的买卖合同解除权期限短。市场情况变动频繁的商品比相对稳定的商品的合同解除权短。

 

所以,应结合案件具体情况确定“合理期限”。但是,没有催告时解除权期限总应比催告时长。因为催告构成对解除权行使的限制,有催告也较无催告说明解除权及时行使对对方当事人关系更为重大。

 

综上,合同纠纷案件没有约定也没有法律规定解除权期限时,即使对方当事人没有催告,解除权也可行使并有期限。审判中可以参照《解释》结合具体情况确定有催告及无催告两种情形下各自的解除权期限。

 

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