宿迁市商品房买卖一般流程---宿迁房地产律师网
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发布时间:2011-4-9  浏览数: 2455 次  浏览字体:[ ]
  

  商品房买卖是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权予买受人,买受人支付价款的房屋买卖行为。商品房买卖是一种特殊商品的买卖,买卖标的额巨大,手续繁琐,持续时间长。购买人对商品房买卖流程的了解,有利于其在与开发商的博弈中充分维护自己的合法权益,满足自己的居住需求和实现自己的住房梦想。

  各大城市的商品房买卖流程大同小异,基本流程一般为:签订《认购书》→签订《商品房买卖合同》及《前期物业服务合同》→与开发商指定的银行签订《商品房抵押贷款合同》(即通常所说的办理银行按揭)→办理预售登记→《商品房抵押贷款合同》登记备案→房屋交付→办理大确权证(初始登记)→办理产权过户,领房产证→办理抵押权登记→买受人还清按揭贷款,注销抵押登记。

  1.签订《认购书》

  《认购书》是商品房买卖双方在签署正式的买卖合同之前所签署的合同文件。签订《认购书》是商品房预(销)售程序的第一个环节,商品房开发商以及委托的代理商通常在楼盘所在地设立售楼处。购房人如果对某套商品房有意向,可到售楼处签订《认购书》,并交纳定金。出售方应将《签约须知》及有关的宣传资料和相关文件交给购买人,并应实事求是地向购买人介绍项目的进展情况。当签订完《认购书》后,出售方应给购买人《签约需知》,以使购买人清楚下一环节及签约有关细节。

  2.签订《商品房买卖合同》及《前期物业服务合同》

  购买人在签订《认购书》后,应当在《认购书》中约定的时间内到约定的地点签订正式的《商品房买卖合同》。签订买卖合同是整个购房程序中最重要一环,是购房人与开发商达成商品房买卖的最终合意。

  《前期物业服务合同》是由建设单位与物业管理企业签订的,包含的主要内容有前期物业管理阶段的服务费用、服务内容和质量要求、双方的权利义务等。根据《物业管理条例》第二十五条的规定,建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。实践中一般是将《前期物业服务合同》作为《商品房买卖合同》的附件,开发商在办理房屋预售手续的同时上报房管部门的市场交易管理系统予以公示,由购房人在购房时确认。

  3.与开发商指定的银行签订《商品房抵押贷款合同》

  为鼓励购房者购买所建房屋,开发商请求银行提供房地产抵押贷款,开发商要与银行签订按揭贷款合作协议书,银行、开发商与购房者应签订按揭贷款合同和担保书。在商品房预售中,购房人通过按揭方式购买商品房的,通常方式是支付一部分楼价款(即首付款)给开发商,其余房价款则通过金融机构贷款支付给开发商。在此按揭过程中,购房人须与贷款行签订《商品房抵押贷款合同》及《借款合同》。在房产证办理完毕之前,由开发商通过协议将购买人对期房的期权让与给金融机构作为取得金融机构贷款的担保。待房产证办理下来之后,开发商解除担保,购房人将房产证抵押在银行处作为偿还贷款的担保。

4.办理预售登记

  商品房预售,开发企业与购买人签订商品房预售合同(即《商品房买卖合同》)。买卖双方应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。办理预售(买卖)登记时,买卖双方必须带齐全部预售(买卖)契约。买方可以自己去办理,也可以委托他人代理,委托代理人办理的,应当有书面委托书。如果亲自办理手续,应携带上述能证明身份的个人有效证件。

  5.《商品房抵押贷款合同》登记备案

  在购买人取得商品房产权之前,无法就按揭房屋产权进行他项权利登记,因此,交易各方只能在《商品房买卖合同》上加盖“已办理抵押备案登记”章,并有房管局出具房地产抵押登记证明书,以此公示房屋按揭的情形。在通常情况下,由于按揭贷款期间相对较长,银行为防范贷款风险,会要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险,应列明银行为第一受益人,在贷款履行期内不得中断保险,保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前,保险单交由银行执管。

  6.房屋交付使用

  开发商应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给购买人。开发商入住通知单,并安排购房人与物业服务公司接洽。物业服务公司将给购房人出具《临时业主公约》和收费标准。当购房人与物业服务公司签订《临时管理公约》并付清物业费用后,就可以拿钥匙入住房屋。房屋交付后,买受人取得房屋的使用权,并承担房屋的风险。未能按期交付房屋的,房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因,需延期交付的,房地产开发企业应当及时告知购买人。

  7.办理大确权证(初始登记)

  商品房在竣工验收合格后的30天内,开发商到当地房地产登记部门办理整幢物业的确认产权登记手续,经审查确认权属后,由登记所发给《商品房产权权属证明书》,将整幢确权到开发商名下,亦即将整幢物业的产权初始登记到开发商名下。开发商办理确认产权登记时,须提交《房地产登记申请书》、《建设用地批准书》和《建设规划许可证》及《红线图》或《土地使用权证》、《土地使用权出让合同》(含补充合同)及发票复印件、《报建审核意见书》、《建设工程规划许可证》、报建图纸、《建设工程规划验收合格证》、申请人的身份证明或法人资格证明、法人代表证明书及委托书、楼盘单元明细表、预售许可证复印件等相关证件。

  8.办理产权过户,领取房产证。

开发商应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。开发商到权属处为购房人办理房产过户手续,即确权,并缴纳契税、过户手续费。然后到指定房管所办理产权证,交纳房产权属登记费,权证工本费,权证印花税。最终把开发商名下的物业交易过户到购房业主名下。在办理确权手续后开发商申领房产证,并按《商品房买卖合同》之规定,将房产证交付给购买人。购买人至此完全取得所购房屋的所有权。

  9.办理抵押权登记

  购房人取得房产证之后,根据按揭合同约定,到房管部门办理房屋抵押登记,至此,房地产抵押发生法律上的效力。银行对按揭的商品房拥有抵押权并持有该房的《他项权证》。实践中,银行为防止业主未经其同意而持房产证与第三人进行交易的情况发生,一般会自己收执保管业主的房产证。

  10. 买受人还清按揭贷款,注销抵押登记。

  买受人按贷款合同规定的期限按时还清银行按揭袋款或提前还清银行的按揭贷款后,持相关还清贷款的证明及相关资料,到房管部门注销房屋的抵押登记,银行向房管部门交还《房屋他项权证》。自此,业主将银行收执的房产证收回,该房的抵押行为解除,业主完全掌握房屋的所有权。

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