租赁合同有问有答 专家帮你解答七大租赁问题
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租赁合同有问有答 专家帮你解答七大租赁问题

发布时间:2010-11-11  浏览数: 2165 次  浏览字体:[ ]
  
    问:签订租赁合同时有哪些法律问题需要注意?
    答:根据我国《合同法》第二百一十二条,租赁合同是房东将房屋交付承租人,由承租人使用、收益并支付租金的一种书面约定。房屋租赁合同作为一种承诺合同,一经双方签订对双方当事人都具有法律约束力。所以,双方都要了解一些有关法律问题。
    第一,了解房屋租赁合同中的"出租人"指的是什么。"出租人"一般指的是房屋产权人,但并不只限于产权人。凡是对房屋享有合法的使用权的人也可以是"出租人"。因此,"出租人"也有权将其使用的房屋转由他人使用。不过在转租前,客户要告知房东,得到房东同意后才可以转租。转租后,先前的租赁合同继续有效。如果第三人造成房屋损坏的话,承租人必须代为赔偿损失。
    第二,根据《城市房地产管理法》,房屋租赁合同必须要由地区房产管理部门备案。
    第三,注意房东出租的房屋是否符合合同上的约定,如果事后发现不附,如房屋面积、质量等等与合同的约定存在误差,应视为房东交付的标的物有瑕疵,承租人可以追究对方的违约责任。同时,也可以采取书面形式通知对方要求解除合同或者协商降低租金额度。
    第四,租金和物业管理费是两种不同概念的法律关系,不能混淆。如何支付这两种费用,最好双方在合同附加条件中给予具体约定。
    问:租房支付押金应注意点什么?
    答:客户租房首先要支付租金以及押金,押金主要是用于抵充承租人应当承担但尚未交付的相关费用。押金究竟支付多少可以参考以下几种状况,包括租期长短、房屋装修程度、家具家电数量和价值等因素。目前市场上常规是按"付三押一"标准支付押金,指的是租金按三个月为一期支付,同时支付一个月租金数额的押金。关于承租人究竟付多少押多少均由租赁双方自行协商决定,关键是一旦协商成功就应以书面形式写下来。承租人还必须在合同上写上每期租金的支付时间和方式以及逾期违约责任,可以银行划帐方式直接划入房东名下,并保存好相关凭证。
    问:租赁期间房东把房屋抵押出去,该合同有效吗?
    答:根据规定,出租的房屋可以进行出卖或者抵押,这种抵押行为不影响原合同的效力。在租赁期间内若房东将房屋抵押出去,承租人可以继续住在那里,出租人同时可以继续收取租金。若房东因不能偿还债务等原因而将房屋变卖,承租人可以按照原来合同的约定继续住在房子里。
    问:双方租房合同期已满但尚未续约,房东突然涨价对吗?
    答:按照有关规定,房东这种要求没什么不妥。租赁合同在合同期满后双方没有续约的认定为"不定期合同",也就说双方都可以随时解除合同,且不用承担任何的违约责任。在这种情况下,房东有权不再续约并要求客户搬走。不过,之前他必须提前通知客户,让客户有一个月左右时间寻找房子。
    问:客户在租赁期内突然死亡,所签合同是否继续有效?
    答:这要看承租客户是几个人,一个人承租房子并居住和一个人承租几个人共同居住是不同的。如果是一个人承租房子并居住的,在租赁期内突然死亡,那么原租赁合同就失效。这时如果未在一起居住的家人要求搬入出租房屋是不对的,除非房东同意;如果是几个人共同居住的话,那么其他人若要求按原租赁合同继续履行的话,房东就应当准许。
    问:租赁双方中途可以更改合同吗?
    答:在三种情况下可以更改房屋租赁合同,一是租赁一方提出后双方都予以同意;二是租赁期间租赁双方有人突然死亡;三是租赁期间房屋发生改建、扩建、拆除重建的。
    其中第二种情况还应分:一是房东突然死亡,由房屋产权人的继承人或者继受人继续履行租赁合同;二是客户突然死亡,其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。继续履行租赁合同如果是几个人的话,应当协商确定一名承租人,然后房东可以依法变更承租人;如果协商不通的,由房东在可以继续履行承租合同的人中指定一名承租人,之后原承租人的生前同住人仍享有居住权。
    第三种情况由于房屋本身已经不能居住了,房东当然要同承租人协商变更租赁合同。
    问:租房签合同时如何写附加条件?
    答:首先设定一些自己能够接受和不能接受的条件,然后再同房东商议,争取写入合同附加条件中去。可以考虑以下一些条件,如喜欢安静的,看房子周边有没有铁道、高架和建筑工地等噪音大的设施;喜欢太阳光的,看房屋是否朝南;喜欢舒适点的,看厨卫装修是否达到你的标准等等。同时再看固定设施,如马桶、热水器、炉灶、抽油烟机、下水、门窗等是否能正常运转,这些都可以作为附加条件同房东约定。必须注意的是,定金最好在签好合同并写上附加条件之后再支付。
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