[新闻1+1]“新政”下的“限购令”(2010.10.14) 宿迁房地产律师网姜亚春律师
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[新闻1+1]“新政”下的“限购令”(2010.10.14) 宿迁房地产律师网姜亚春律师

发布时间:2010/10/15  浏览数: 1998 次  浏览字体:[ ]
  

                 

    中国网络电视台消息:没钱的人买不着房,那是因为他们手里没钱。现在在中国越来越多的城市,有钱的人也买不着房了,那是因为有了“限购令”。所以,以后再面对这个问题“世界上有什么东西是金钱买不来的?”时候,看来答案里除了健康、爱情之外,还要加上一个,那就是房子。那么,“限购令”到底能限制住什么呢?

        主持人(董倩):

  欢迎收看《新闻1+1》。

  没钱的人买不着房,那是因为他们手里没钱。现在在中国越来越多的城市有钱的人也买不着房了,那是因为有了限购令,所以以后在面对这个问题世界上有什么东西是用金钱买不来的时候,看来答案里除了健康、除了爱情之外,还要加上一个,那就是房子。那么限购令到底能够限制住什么呢?

  (播放短片)

  字幕提示:

  9月29日 新闻联播

  主持人:

  为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神,国家有关部委……

  解说:

  9月29号国庆长假来临的前夜,这样的一条新闻被众多媒体和公众反复咀嚼。其中第一条就指出房价过高、上涨过快的城市要在一定时间内限定居民家庭购房套数。仅仅过了一天,各地方政府的相应调控措施便纷纷出台,这些地方性的调控措施均将限购作为了主题。

  深圳市9月30号晚出台的限购政策明确,在深圳市暂时实行限定居民家庭,包括购房人配偶及未成年子女购房的套数。

  记者:

  限购令的核心内容就是落有本市户籍的居民家庭限购两套住房,对于能够持有一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非户籍居民家庭限购一套住房。

  主持人:

  上海市今天出台了楼市调控细则,其中就规定从即日起上海以及外省市的居民家庭在上海只能新购一套商品住房。

  解说:

  南京细则共有五个方面,严格执行差别化住房信贷政策,各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。

  福建厦门市决定采取临时性限购措施,从2010年10月1号起到2010年12月31号止,同一购房家庭只能在厦门新购买一套商品住房。

  值得一提的是对于北京来说限购却并不算新闻,早在今年3月30号,北京推出商品房临时性限购措施。措施中规定,同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。之后从5月1号起,购房人买房时还要如实填写一份家庭成员情况申报表。

  此前北京的两次房产新政均紧跟着国务院的楼市调控政策,在市场上也取得了立竿见影的效果。4月下半月,期房成交量比上半月骤降了四成多,同时二手房市场开始大规模抛售。5月1号、2号的日均签约量仅为211套,与4月份相比降幅达到82%。不过,市场人士也发现除了成交量的锐减,房价仍然在高位运行,根据北京房地产交易管理网数据显示,除去保障性住房,北京8月实际成交期房商品住宅4488套,环比增长11.2%,商品住宅成交均价为每平米21008块钱,环比上涨10.6%,创下调控以来的最大涨幅,是自调控以来房价首度回到20000元以上。

  而本次各地限购令推出之后,银河证券监测数据显示,10月4号到10号,全国35个大中城市中28个城市楼市成交面积环比下跌,仅上海、南京和大连等城市小幅上涨。此外,值得注意的是除了北京、上海等一线城市,福州、宁波、燕郊、香河等二三线市县近日也推出了类似的政策。有迹象表明,限购令正从中心城市逐渐外延,不少市场人士认为作为严厉的限定居民家庭购房套数措施属于一刀切式的调控手段,将对市场产生较大影响,不过对于其未来的效果也存在不同的观点。依据房地产研究院综合研究部部长杨洪旭预言,“未来半年上海等城市的房价将会趋于稳定,部分城市楼市甚至会急剧降温”。而中国社科院金融研究所金融发展史原主任易宪容则指出,“这些措施只不过是地方政府出于对中央究责的担忧而出的应景之策,是否有效还有待观察”。

  主持人:

  岩松,刚才易教授说的这是各地政府的一个应景之策,你同意他这种看法吗?

  白岩松(评论员):

  每个人都有每个人不同的观察问题的角度,这次迅速有八个城市来出台限购令,既有非常积极的一面,也有我们需要继续观察的一面。

  非常积极的一面体现在哪里呢?这一次面对“9•29”国务院的房地产新政,各个地方跟进的速度比以往快多了。我们来看一下,深圳市9月30号就出台了政策,厦门、上海都是6号和7号,这也就意味着他们当地要有很多主管这个领域的官员十一黄金周也不能休息,因为他要迅速出台这样的限购令。像宁波、福州等等这些城市一直到南京,到12号的时候已经有八个城市了,这个跟进的速度还是相当快的。不仅体现在速度上,还体现在跟进的这些城市被过去认为是高房价的城市,而且房价上升比较快的城市,像厦门、上海、深圳、宁波、福州、杭州、南京等等,如果说还缺几个可能重点是缺广州。但是广州据媒体报道,现在也在报限购令的方案,另外恐怕可能大家也理解,亚运会马上就要在这个城市里开了,估计市领导也忙得焦头烂额,但是肯定限购令也会出。所以从这个角度来看,起码从今年3月份一直到4月份,国务院三令五申房地产的这个现在终于地方似乎积极多了,配合的程度也似乎积极多了。

  主持人:

  那你觉得这个限购令的“限”字这是一个主体,它限的宾语是谁?

  白岩松:

  两个层面,起码是用限的方式已经发出了表态的声音,跟进。的确接连八个城市出台限购令不是创新,而只是模仿,它们模仿的是来自于北京最早出台的限购令,因此这里没有创新的因素。

  这几天可能比较多的其实大家是看不到的,像第三套房贷基本上真按国务院说的停了。另外,契税增高了,恢复到了3%的概念。这些都是积极的因素,会对房地产市场有一定维稳的作用,但是我们观察到的情况是这只是一个立即能够拿出来的政策,这个好拿,因为它不需要创新,只需要跟进、照搬就可以了。另外,同样的政策里其实也是有紧有松的,大家反而觉得南京的比较松,只是不允许买第三套房子,不对,它似乎显得更紧,它是说你过去家里只要有了两套房子就不许再买第三套了。但其实相当多的城市表面上很严,说只许再买一套房子,但是你过去有100套房子也可以再买一套新房子,因此这个政策其实松紧带的程度还是不一样的。所以我觉得究竟这个限购令能起什么样的作用还需要观察。

  主持人:

  好,接下来我们再引入一个专业人士的声音,中国房地产研究会副会长顾云昌先生。

  记者:

  9•29房产新政后,各地现在都是以这种限购令的方式来回应,您觉得为什么会出现这样的情况?

  顾云昌(中国房地产研究会副会长):

  新政有几个方面:一个是限制贷款;一个是限制购买,简称叫限贷和限购。但是对限贷主要通过金融杠杆的作用,对一套房、二套房、三套房都有规定,这个规定是全国统一的。但是对于房价过高的城市、供应紧张的城市可以实行限购,对于那些相对而言房价不是上涨过快、供应不紧张的地方,不一定采取限购的办法。所以现在表现出来是限购比较明显,而限贷是普遍都要执行的。

  主持人:

  您觉得限购令会限制住哪些群体呢?

  顾云昌:

  一个是有多套房的或者想买多套房的只能买一套,还有不是当地户籍人员来买的,一般来说他在当地工作有纳税证明的、有社保贡献的不会限制。限购主要是限制投资投机。

  主持人:

  顾会长刚才说了,限就是要限的投资投机,但问题是现实生活中能不能限得住?

  白岩松:

  表面上立即似乎有这样的作用,其实更起作用的恐怕是限制贷款。在第三套房贷款的因素来说恐怕对很多的想为了卖房而买房的人,有很多人是为了卖房而买房的人,不是说我为了住而买房,也就是说刚性需求。房地产真正让人担心的地方是他为了卖房而买房,对于这样的人来说第三套房贷现在已经很严厉的开始叫停了。另外,起码限购令让他们想买房子的门槛加高了,比较困难了。所以对于这样一批投资和投机的人来说,的确会起到了一定抬高门槛的作用,但是接下来可能有时间我们还会说到当然也会有人去想出一些办法。

  另外有一点是要指出来的,现在各地的人们对于限购令的理解居然呈现了两个极端的方面:一个极端是房价肯定会跌,因此咱们等吧,不能买,因为靴子还没扔完,可能将来还有房产税等等;还有一种人认为,是不是将来我这个地方也要出台限购令,赶紧买。很有趣的是居然在这15天的时间里呈现了全国很多,即使在一座城市里都有不同的而且完全相反的形态,我想这个给决策者似乎应该有一个提醒,你怎么去面对,是不是应该我们给它更清晰的一个接下来房地产调控更长远的比较稳定的政策,以免让消费者会比较困难,有的是非要买,有的是坚决不买,很极端。

  主持人:

  在我们国家越来越多的城市采用限购令这个政策的时候,我也看到了一个比较有趣的观点,他认为因为有限购令往往是伴以时限的,当这个时限一旦过去之后房价会再次上涨,甚至会出现报复性的上涨。真会如此吗?我们接下去会继续讨论。

  (播放短片)

  解说:

  这个金九银十的十月,正是各地秋季房涨贵的时间。但今年“9•29”调控政策的出台和八城市限购令的下发,让今年10月楼市布满浮云,让人看不懂。

  字幕提示:

  各地市场反映冷热不均

  A疯狂冲动型:广州、上海

  解说:

  广州虽然目前并不在实施限购令的城市之中,但调控大背景利剑高悬之下广州楼市不冷反热,黄金周前6天广州楼市总成交量达1749套,是去年同期的2.5倍。十一之后,往迁量更是激增,仅10号一天往迁量就达到了1483套,创历史新高。

  周峰(楼市数据分析师):

  这种情况更多地体现在一手市场上,特别是投资性和改善型客户居多。

  解说:

  被称作楼市风向标的上海是实施限购令的城市,但表现出的也是像广州一样的疯狂。十一黄金周期间的房展会上显示出了限购限不住的猛劲儿。

  房产销售人员:

  就是有人会抢着来买的。

  记者:

  到什么程度?

  房产销售人员:

  你不让他来,你说我们现在不收意向金,他会说你收我的、你收我的就这样。

  主持人:

  10月第一周上海楼市成交量持续第10周上升,创近49周以来的新高。

  字幕提示:

  B退烧降温型:杭州

  解说:

  杭州自从11号出台了调控细则,每个家庭限购一套住房开始,楼市成交量明显回落。限购令推出的第一天,新开的楼盘不仅销售量遇冷,而且出现了退订的情况。

  十一前两天,杭州主城区楼市还出现了零签约。

  王卓亮(某房地产销售副总):

  有一些客户原来想买,可能考虑到不能按揭了,又开始观望了。

  字幕提示:

  C外热内冷型:深圳、北京

  解说:

  虽然深圳的房交会上依然人头窜动,但数据显示自从9月30号出台限购令,每个家庭限购两套住房以来,那天成了深圳楼市成交一大分界点。国庆至今,深圳一手、二手楼盘的成交量同时骤减。

  王书权(某物业代理有限公司区域董事):

  (二手楼)成交量比正常少了六成左右,比最高峰时少了八成左右。

  解说:

  和杭州情况相同的是北京,虽然在北京运用十一黄金周看房的人不在少数,不过绝大部分看房人都是抱着只看不买的态度。10月1号到3号北京商品住宅期房总签约349套,远远不及9月份最后四天每天的成交量。

  胡景晖(我爱我家房产经纪公司副总经理):

  (今年)比去年十一黄金周同期下降了七成左右,比刚刚过去的中秋节下降了一半。

  解说:

  楼市显现出的都是让人雾里看花的琢磨不透,这让许多希望从限购令中读出一些购房指南的人感到困惑。

  字幕提示:

  楼市雾里看花,市民水中望月。

  市民:

  政策出来以后我想再观察两个月。

  看房人:

  因为房价政策刚下来,我认为可能还有降的空间。

  字幕提示:

  上有政策,下有对策?

  解说:

  在各地出台限购令后让人始料不及的是,坊间各种规避政策管制的技巧也接踵而至,诸如假离婚,办假身份证、假社保证,找亲戚联名等所谓妙招也渐次浮出水面。

  财经评论员叶檀就发表评论认为,各城市出台的限购令没有区分已经持有的物业套数,与其说这是对房地产投资的抑制,不如说是对投资者的鼓励。可见限购令如今仍无法准确地切中房价飙升的七寸,不知道限购令最终会不会让楼市生出一种新的免疫力,到时候又该怎么办呢?

  主持人:

  能不能生出新的免疫力我们不妨看看北京,因为北京从今年4月就开始实施限购令了,我们今天看到的量价激增,我们怎么解释这种局面?

  白岩松:

  北京市有一个持续半年的观察过程,的确并没有出现大家说房价开始急剧下降等等。大家把限购令跟房价的下降似乎有一种期待值,但是我想说我们别忽略了另一点,将近半年的时间各地的房价已经不像以往涨得那么凶猛了,甚至有很多地方半天没涨。这种半天没涨和涨得不够凶猛是降价的另一种表现方式,起码缓和下来了。接下来不排除还会局部地区出现了很多类似二手房低价开始抛售,说明有一些房子砸在自己手里的人开始有一些恐慌了。

  我觉得从一个更长远的角度来说,限购令的出台很难说是立即导致房价的急剧下降,为什么这么说呢?另外我们还有一些有趣的观察大家可以去关注,你发现除了上海作为一个直辖市之外,剩下几乎所有的都是以热门城市的方式出台限购令,没出台一个省级的,因为这里背后的一个因素是一个省发展程度并不相同等等,因此不会从一个省的角度去出台。但是接下来观察,会不会有一些游资开始向不在这个省里头限购令出台的城市当中开始去进行新的运作。

  我们以经济非常发达的江苏和浙江来举例,江苏只有一个城市有了限购令,其实江苏类似苏州、无锡等等经济高度发展,它的房价恐怕不亚于南京的增速;我们再看浙江,浙江只出台了宁波跟杭州两座大城市,浙江的经济非常发达,像台州底下的比如说一个不大的城市房价早已经过了2万多了,但是将来会不会成为游资袭击的对象,非常有可能。所以我觉得起码到现在为止,从新的新政出台到现在的半个月时间里,任何高涨的数据和冷清的数据都不能来解读限购令是否有效。因为这15天很特别,它没有用,我觉得只有持续两个月左右的数据,才可以得到一种更加真实的结果。

 主持人:

  当我们看限购令各地期限的时候就会发现各地都有不同,比如说厦门限购是3个月,温州是6个月等等,我们的问题是如果在这个期限之后,我们国家的房地产市场会呈现出一种什么样的局面呢?接下来我们就不妨再听听顾云昌会长是怎么看的?

  顾云昌:

  这里有一个缓兵之计在里面,因为现在这个阶段需求比较旺盛,货币量比较充分,相对于我们的供应量许多城市是不足的。也就是说去年的土地供应量和现在的开工量相对需求来说显得供不应求,也就是说这个阶段实行限购令是有必要的。如果说一旦供应量上来了,放大几倍土地供应量,明年土地整个楼盘的供应量加大了,不一定再采取限购令的办法,主要考虑供求平衡两个方面。现在供应很紧张,有必要进行限购,一旦供应上来了,是不是需要有限购令是另当别事了。也就是说不同的城市、不同的时间段采取这样的措施。

  主持人:

  因为供不应求所以把“求”先等一等,然后让“供”赶紧上来,你怎么看这个观点?

  白岩松:

  我很喜欢今天有一个评论当中的一句话,限购令只是在解决相关问题的一个止疼药,还不是退烧药,更不是一个治本的药。但是这个东西容易让大家立即看到我很积极、我很努力,因此它迅速就展现在大家面前,但真正让房地产市场降温走向一个平稳的东西还需要组合拳,绝不是这一个限购令,当然我们还会看到像房贷等等所起的作用。

  另外一个很有趣的现象我觉得我们应该好多人注意到,大家有没有发现过去这一个礼拜左右,反而房地产股暴涨。

  主持人:

  说明什么问题?

  白岩松:

  说明第一他们的业绩很好,起码前三个季度非常好,出乎大家意料的好。

  第二,股民觉得也就不过如此,那么严厉的房管政策估计对这些上市公司不会有太大的影响。

  另外,很多上市公司最近又在疯狂的拿地,因为最近的地不像过去那么贵了。另外,他们疯狂拿地的行为也会给大家对未来的一种刺激。

  在这种情况下,我倒觉得香港的一个举措挺逗的,大家可以看一下。香港特区政府决定暂时将房地产从投资资产类别中剔除,该政策14日生效,投资移民投资门槛由原先650万港元提升至1000万港元,且不含房地产投资。针对的是很多大陆到那买房子,然后来进行移民投资的,这是一个釜底抽薪的动作,你可以继续到我这来买房,但是你不再享有买了房就可以去享有移民的这样一种政策。那釜底抽薪的方式会对急剧导致香港房价30%、15%,这两年不断的这种增长,它也开始担心了。它一定不在国务院说要出台限购令或者房地产调控,但是它做出了一个动作,而且是有点釜底抽薪的性质。所以我觉得我们应该接下来给所有的消费者一个明确未来的预期,限购令之后是什么。

  12日下午,南京市政府出台了《关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产市场持续健康发展的意见》,该意见明确规定,南京暂时限制购买第三套住房;同时取消自住改善型购房补贴;申领预售许可证必须申报价格,申报价格3个月内不得调高。

  这是继京沪杭等城市出台住房限购令后,又有一线城市出台限购令。   

  广州也将出台“限购令”

  至此,据各地发布的房产调控政策汇总,已经有北京、上海、深圳、杭州、南京、宁波、福州、厦门八城市出台住宅限购令。与京沪杭等每户家庭只能购买一套房相比,南京、深圳政策稍显“温和”,即每家至多可以购买两套房。

  此外,广州当地媒体称,广州楼市调控细则将在近期出台,同样涉及限购等措施。  此前,国家有关部委分别出台进一步调控楼市的“新国五条”,其中暂停第三套及以上住房贷款、提高首付款比例至30%及以上、限制购房套数及调整契税等条款,比今年4月出台的“新国十条”更为严厉。

  昨天,上海市公积金贷款政策也随之调整。上海公积金管理中心暂停对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款,对为改善居住条件购买第二套住房的,每户家庭住房公积金最高贷款限额为40万。

  10月多地楼市迅速降温

  在此轮调控中,各地的“限购令”被认为是体现了政府调控房价的决心。

  调控政策在楼市成交量上有所体现。北京市房地产交易管理网的统计信息显示,10月第一周(10月3日至9日),全市新建商品房(不包括经适房和限价房)网签总量为1383套,环比上周的3867套,下跌了64%。全市二手住宅网签总量为1594套,环比上周的4591套,跌幅超过了65%。

  虽然深圳楼市在国庆期间仍创下日均363套巨额成交量,不过在长假过后,深圳新房成交量骤降。10月8日到10日的日成交套数分别为118套、53套和80套。

  据有关数据显示,9月份30个大中城市中,有超过2/3城市的楼市成交量环比上涨,其中,北京、南京和深圳等重点城市成交面积环比涨幅都在50%左右。而到了10月上旬,大部分城市的房地产市场迅速降温。

  观点交锋

  限购令争议 “急剧降温”PK“应景之策”

  对于各地出台的限购令,一些专家及业内人士对其效果存在争议。

  中国社科院金融研究所金融发展室原主任易宪容昨日接受采访时指出,“信贷和税收政策才是关键,现在的信贷政策80%还没有落实好”,如果把现有的信贷政策落实好,已经足够,无需再出更多政策。对于限购令,他认为,这些措施只不过是地方政府出于对中央究责的担忧而出的应景之策,是否有效还有待观察。

  财经评论员叶檀在媒体上撰文也表达了同样的观点,她认为,各城市出台的限购令没有区分已经持有的物业套数。不管是尚未购房的居民,还是拥有七八套住房的居民,一律可以再购一套新商品房,与其说这是对房地产投资的抑制,不如说是对投资者的鼓励。

     [新闻1+1]“新政”下的“限购令”(2010.10.14)   宿迁房地产律师网姜亚春律师

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