宿迁律师：FM106.3宿迁爱心广播网《律师在线》专题：商品房买卖过程中注意事项
时间：2010年6月26日周日10点至11点
地点：宿豫广播电台宿迁爱心广播网 FM106.3
主持人：侍艳楠
嘉宾：江苏宏亮律师事务所姜亚春律师
法律专线节目直播时间：每周六周日上午十点至十一点
本期节目话题： 商品房买卖过程中注意事项
主持人：随着城市发展，城市居民住房条件在改善，当人们有些钱的时候，总想能不能换一套大一点的房子？但真正要买房，又会遇到许许多多想不到的问题，那么今天我们就来谈谈买房这个话题。
主持人：作为消费者，买房时应该注意什么？
姜亚春律师：最容易产生问题的主要是以下五个方面，第一是产权证，就是你什么时候取得产权证；第二是交房时间，你最终什么时间拿到房屋；第三是房屋面积，你这房屋的使用面积，套内建筑面积，建筑面积到底是多少？第四应当是房屋的质量，你怎么规范房屋的质量，怎么通过约定来明确质量的表现方式；第五就是抵押，你怎么保证你的房屋在拿到时是没有被抵押出去的。
主持人：我觉得您说的五方面还是太宽泛，我想这里面肯定有一些陷阱，这些陷阱的表现又是什么形式，能不能详细的讲给我们的听众。
姜亚春律师：咱们建设部颁布的标准合同，并没有说明产权证最终什么时候取得，只说开发商必须在什么时间把办理产权证的相关手续承报给有关机构，这个东西就非常不明确。这个合同光说了这么一句，但后面引申的是一大系列问题。没有继续解释下去，根本没有约定产权证什么时候取得，消费者也不知道多少天可以拿到，也不知道怎么拿。
主持人：只能凭开发商一句话了，“我肯定会给你，你放心吧”。 带来的直接后果是什么呢？
姜亚春律师：比如没有产权证，这个房子从法律意义来讲就不是你的，如果开发房破产，很有可能这个房屋被收回。
主持人：等于白买了。
姜亚春律师：真是钱房两空，银行贷款你还要归还，但是开发商的债券人会把你从房屋里赶出来，这是目前法律规定的。如果你没有产权证，你就不能抵押，也不能用自己的房屋贷款，还有一个问题，你没有产权证就不能继承，假如老年人吧，去世了，这个房子要给下一代，没有办法继承。
主持人：这个问题就真是很大很大了。
姜亚春律师：一系列问题。
主持人：遗患无穷。看来产权证是在购房当中首先要考虑的问题。
姜亚春律师：对，现在好多开发商就写720个工作日开始办理产权证，720个工作日取得产权证还算有点指望，有点盼头。有的是720个工作日，开始办理产权证，有的再办理720个工作日，就是1400多个工作日，这相当五六年，到五六年的时候会出现什么问题？你去要产权证，可能这个公司都没了，开发商一个项目开完了，如果大的开发商可能还投入下一个项目，有的开发商这个项目完了，我挣到钱走了，你再找不到人，公司都注销了。
主持人：那么第二个买房过程中容易出现的问题是什么呢？
姜亚春律师：第二是交房时间。
主持人：这还会有埋伏吗？我记得在一些合同里都会写：如果超过一天或者几天交房有赔付率的。
姜亚春律师：一般规定比如一月一日交房，每延迟一天给你千分之一，一般是万分之一的违约金，延迟90天以后，你有权退房，但是90天以后的15天之内，如果你不提出异议，则视为你不退房，你要不退房，就要耐心等待了，违约金也不给了，顶多给你90天。90天非常容易过去，你就拿90天的违约金，比如以万分之一，现在就万分之一到万分之二，一百万的房子一天是两百块钱吧，应该还不到你的利息，你拿90天18000块钱，以后你就等着了。
主持人：这里面就限制你了，我是给你违约金，但只给你90天的。
姜亚春律师：对，咱们别说他只给90天，哪怕天天给，一天万分之二，一年是百分之六点多，但如果你在商业银行贷款，一年是5.58%，就是你取得的违约金正好跟你的贷款利率相同。开发商相当从你这儿无偿取得了贷款，而且不用任何担保，所以他很合算，这也是一个利益趋动。为什么我的204条要把违约金每天提到千分之一，就在这儿。
主持人：我想起一句老话，买的没有卖的精。卖的确实经过认真计算，他在暗处，消费者在明处，消费者一定想不到，在这么明明白白的合同里，还埋伏着很多意想不到的陷阱。
姜亚春律师：对，他都是专业的律师，专业的会计师，把每个数据都精算过。消费者第一次去购买，根本不知道这个数字后面隐藏的是什么。再一个90天以后，15天内你不提出异议，你就视为放弃退房，很多人15天以后没有提出来，说再等等吧，一等完了，我现在碰到的消费者三年还没住进去呢。银行贷款你还得交。
主持人：退房退不了？
姜亚春律师：对，还面临着房子被抵押，被拍卖的风险。我还碰到过说这个月底就交房，消费者就马上把现有的公房卖了，准备搬到新房，结果一拖一年多。
主持人：等于把自己的后路也断了。
姜亚春律师：对，因为有的人是卖掉公房再来买新房。
主持人：满心欢喜，觉得明天就能入住大房子了。
姜亚春律师：但一拖一年多。
主持人：那么我们该如何制约呢？
姜亚春律师：签订协议时要注意交房条款，交房之前开发商必须提交相关与房屋所有权相关的资料，比如两书几证，然后给我钥匙，让我有足够的时间判断它的质量和合法性，再入住，每延续一天你要给我千分之一的违约金，90天以后我有权解除合同，这样你要赔偿我房款，银行贷款，银行利息，律师费，测量费，误工费，房价上升的损失，所有我因此产生的直接费用你要承担，除此以外你还要承担间接费用。
主持人：我觉得您是在90天以后做了很多文章。
姜亚春律师：对，更多的是做90天以后工作。因为它总有个期限，有个直损点，顶多90天，90天以后可是个无限的点，你要不约定清楚，就麻烦了，三年五年十年都是它，而且现在都有现实的例子，有的当事人为了一个官司已经打了八九年了。
主持人：而且由于他确实忽略了一些文字的限定，可能这个官司就永远打不赢。
姜亚春律师：法官说我可以支持你，从法理来讲保护弱者，但从法律来讲，我怎么支持你，你必须给我依据，你要赔偿，赔偿的依据是什么，合同有没有约定，有的人说，合同最后一条，双方承担违约责任，违约责任是什么？违约责任的前提是一定要有约定，没有约定就谈不上违约责任，只有法定责任。但现在法律没有，如果约定也没有，那就相当没有责任，这时候开发商是最合算的，我可以在最后一条写，如果我违约，我承担全部的、一切的、十倍的违约责任，但十倍的基数是什么？是零？那还是零。
主持人：第三方面，住房面积。
姜亚春律师：咱们的住房面积应该不成问题，但现在却成了很大的问题，几乎所有的项目都存在面积欺诈。面积在术语上有几种：一个是使用面积，就是所谓的地毯面积，你可以在屋里铺地毯的面积。
主持人：就是可以在屋里用尺子量的面积。
姜亚春律师：再一个是套内建筑面积，这就涉及到壁厚；还有一个面积是公摊面积，还有一个面积是销售面积，目前其它几个面积，消费者没办法测量，你能量的只有使用面积。其它面积没法测量，你就无法矫正这个面积是不是正确的。
主持人：这里面怎么会形成欺诈呢？
姜亚春律师：大家都觉得按使用面积是最好的，但实际在合同里一般都是套内建筑面积，总的销售面积，公摊面积，这些你不可测量的面积签定合同。
主持人：但我记得一般谈到房子的时候，都会有公摊面积系数，他说你一算就出来了，怎么算不出来呢？
姜亚春律师：公摊面积系数有一个前提是：我必须知道总的建筑面积和总的公摊面积，公摊面积我怎么知道？消费者上哪儿去量这些公摊面积？因为都不知道哪些是公摊部位，而且测量成本太高，一平方米现在测量费用可能是十几块，二十几块儿。
主持人：我自己量还不行？
姜亚春律师：你自己也没办法量，比如六层的板楼，你没有专业工具，没有专业技能，量不出来。
主持人：只好相信？
姜亚春律师：对，现在都签销售面积，公摊面积，套内建筑面积，就是不签使用面积，实际使用面积是最容易测量的，但恰恰相反，你最容易量的就不跟你签，所以我在204条基本写了这三个面积，第一个是建筑面积，第二个是套内建筑面积，第三个就是使用面积，我要把这三个面积的具体数字具体都写出来，好多开发商就跟我们说使用面积我根本量不出来，我说你把你们的设计师来，你们这个楼肯定是用某种专业的软件设计出来的，你让他拿文件来，我带着计算机，我立马算出来你这楼的使用面积是多少，除非你不是按这个软件设计的，只要你有设计图，点四个点，它有一个自动按钮，面积一下全算出来了。从施工角度来讲，他也必须知道面积才能计算水泥、钢材这几大类的用量，只有计算出用量，才能计算出预算价格，才能签定合同。
主持人：所以不知道是托词。
姜亚春律师：对，肯定知道，而且非常详细。正是因为非常详细，才不告诉你，因为法律规定有3%的误差，这个误差也合法，不构成欺诈，可是这个误差怎么出现的呢？就是最后算数字的时候，多给你写几平方米，他那几万块钱就增加了，这一增加就不仅仅是你购买房屋的时候增加了建筑面积，增加了房款，在你以后交物业管理费，在交各种过户费，你全面的费用都要增加。
主持人：就是你多交的钱，不是你买房的那一点点？
姜亚春律师：对，你每年所有的项目都要交，它是巨大的付出。一年多交一千块钱不算什么，你要用七十年，这是面积问题，我们一般要把它写得非常详细。
主持人：对于面积误差问题，我们国家法律上是怎么规定的呢？
姜亚春律师：
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
主持人：第四个问题呢？
姜亚春律师：质量问题，现在比较普遍的是住进去以后，房屋开始出现裂缝。这时候很多买房人会选择退房，但退房很麻烦。 要请求鉴定，但一般情况下鉴定的结果大多数都是说目前没有安全问题，人家也不是说以后没有，只是说目前没有，你就住在这儿。
主持人：等到有安全问题的时候，也不知道该找谁退。
姜亚春律师：受害人是不是还生存都不一定。
主持人：签合同的时候，您怎么规范？
姜亚春律师：比如质量问题有很多条款，比如裂缝，怎么叫裂缝？现在我看墙上有道裂缝，开发商说这不是裂缝，是施工问题，什么是裂缝就有争议。你要申请鉴定，要到建科院或者其它质量鉴定机构，鉴定机构说好，我受理，你先拿施工图，设计图。消费者怎么拿来？根本就没这根弦，拿不出来，没办法，质量监理机构说，不是我不维护你的权利，法律上规定：申请人必须提交这些材料，你提交不了，我没办法，我不能枉法给你做一个鉴定结果吧。消费者一听确实有理，我们不能让别人犯法，但你自己得受苦，所以我们在质量问题上有几个条款：第一个，如果产生质量争议，开发商必须提交全部的相关材料，必须在某年某月某日提交，不能提交视他为违约，视为质量有瑕疵，每延续一天要支持千分之一，甚至百分之一的违约金，提交以后，如果质量检测机构不对质量进行检查，我们就从社会上随机选择三个人，由他们根据公共的判断来决定这个裂纹是不是质量问题？我看网上有人对我这点产生争议，说你要请普通三个人来决定这是不是裂纹是不是太草率了？实际不是这样的，我写这个条款是有依据的，至少有法理上的依据，所以我在质量方面用了很多细节的方式来解决这些质量争议。
姜亚春律师：还有第五个问题是抵押问题。就是开发商取得整个楼的房产证以后，他把房产证抵押给银行，然后贷款做其它项目，或者其它事，甚至走了。这对买房人来说应当是很重要的。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
另外，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
主持人：本次节目已接近尾声，再次感谢姜律师做客直播间。节目之后，听众朋友有法律问题可直接拨打咨询电话：13013900543，也可以登录宿迁律师网WWW.SQ148.CN留言。
姜律师：再见。
江苏宿迁宏亮律师事务所
姜亚春律师
2010年6月26日
