“新国十条”的出台，立即引起人们对楼市价格和楼市产业链整体发展的普遍关注。与此同时，新政伊始，楼市走向仍不甚明朗，导致买卖双方均呈观望态势，这使得人民法院受理的涉及房屋买卖合同纠纷案件也悄然生变。
自2009年至2010年4月，北京市东城区人民法院共受理房屋买卖合同纠纷案件264件，较上一年同期受理案件数量增长近三成。2010年4月至5月，共受理案件29件，较上月同期受理案件数量增长51.7%。尽管目前人民法院受理的案件中，直接受“新国十条”影响的案件不占多数，但这种趋势已经初显端倪。通过对比2009年房价狂飙之下的房屋买卖合同纠纷案件特点，我们就当前情势下可能发生的诸多转变进行预测。
2009年，房屋买卖合同纠纷案件的最大特点总结起来就是出卖人的毁约行为严重，根本原因在于房价的过快上涨，其增值幅度远远大于合同的违约成本，以致出卖人在利益驱动之下选择违约，导致诉讼。2010年4月，“新国十条”出台后，房价增长明显趋于缓和，这带来的市场利益格局与供求关系的变化必然引起市场交易行为的转变，也必然表现在交易双方的诉讼行为与策略上的转变。
□买受人怠于履行或不履行合同。
这在房价飙升的2009年是极少发生的，而在房价增长趋于缓和的当下，潜在的买受人往往不会急于出手购房，对于已经签订购房合同的买受人也不会急于履行，或者采取消极回避、增加附加条件等方式故意造成对方违约等假象，试图解除合同。此时，出卖人为尽快实现合同利益，就会依照相关法律规定起诉要求买受人履行合同义务，承担违约责任。这将成为“新国十条”出台后，因为买受人主观原因而导致的大量法律诉讼。
□出卖人怠于履行或不履行合同。
与买受人怠于履行合同的情形相对应，在房价走势不明朗的前提下，一些出卖人虽然不再为了追逐瞬息万变的利益而恶意违约，而是出于避免可得利益减少的目的，也不会急于履行合同，导致违约情况仍时有发生。不过可以肯定，在这种情势下，出卖人违约的行为会大幅减少，并且，之前因为出卖人恶意违约发生的诉讼也会因为房价变动而出现新的变化。例如，之前因为出卖人随意抬高售价而发生的买受人起诉出卖人违约的案件，由于房价走势的不确定很难保障出卖人的房屋增值幅度大于违约成本，此时，出卖人在诉讼中就改变了策略，不再坚持抬高后的售价，而是同意按照原合同的约定继续履行。
□贷款政策收紧导致合同无法履行。
这是“新国十条”出台最可能普遍引发的案件类型。由于新的银行放贷政策，购买第三套及以上住房的买受人，或者不能提供一年以上当地纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民买受人，由于无法取得银行贷款，且无力一次性支付房款，从而导致合同中有关买受人按揭贷款的条款无法实现，而合同在客观上也无法继续履行。再者，购买第二套房的买受人，或者虽然购买首套房但建筑面积在90平米以上的买受人由于需要增加贷款首付金，而普遍情形下买受人已经无力承担增加部分的首付金，此时也必然导致买受人无法继续履行合同。此时，出卖人根据合同的相关约定起诉要求买受人承担违约责任，或者买受人会根据合同的相关约定起诉要求解除合同，退还合同定金。
法官提示：无论主观原因，还是客观原因导致的合同无法履行，交易双方的诚信守约才是避免纠纷发生的根本。当然，在合同签订时，注意相关的合同条款也非常必要。例如，合同中是否有关于买受人贷款不足的补足义务及责任条款，这将直接影响到此类案件的结果。当合同无法履行的事实发生后，买受人应当及时与出卖人联系协商解决，双方应按照合同的约定尽可能避免损失的发生。
(作者单位：北京市东城区法院 代净)
