宿迁爱心广播网2010年律师专线第十九期节目：宿迁市市区房屋拆迁拆迁补偿专题
时间：2010年4月11日周日10点至11点
地点：宿迁爱心广播网 FM106.3
主持人：单单
嘉宾：江苏宏亮律师事务所姜亚春律师
法律专线节目直播时间：每周六周日上午十点至十一点
本期节目话题：宿迁市市区房屋拆迁拆迁补偿专题
主持人：我们今天的法律服务热线主题是拆迁补偿专题，如果您有此方面的纠纷或其他法律问题需要咨询可拨打我们直播间的热线电话。节目过后，也可拨打姜律师的电话进行咨询：13013900543。
主持人：据现代快报报道：因拆迁条件谈不拢，吴曼琳（化名）的家人屡遭拆迁公司的人恶意骚扰和辱骂。终于，忍无可忍的吴曼琳向拆迁公司的人挥起了菜刀，将一名拆迁人员砍死。昨天，江苏省宿迁中院一审宣判，被告人吴曼琳犯故意杀人罪，判处有期徒刑8年，并赔偿附带民事诉讼原告人经济损失人民币27万元。
这起命案的受害者是宿迁市某房屋拆迁事务所有限公司的袁某，他所在的拆迁公司承担了对宿迁市宿豫区一个“城中村”的拆迁工作，吴曼琳母亲应某所住的房屋，正在此次拆迁范围。
去年5月间，应某和拆迁公司对价格的谈判存在较大差距。袁某为达到拆迁目的，带领拆迁公司多人多次到应某家中，辱骂、威胁老人，砸坏门窗玻璃、放火焚烧家门前木柴。双方发生肢体冲突，应某皮肤软组织多处受伤。在冲突中，应某儿子赶到家报警，袁某才带人离开。
见拆迁公司逼得太紧，应某只好搬到女儿吴曼琳家居住。没有达到目的的袁某又追到吴曼琳家。他指使手下人用强力胶水将吴曼琳家中防盗门锁眼堵住，导致吴曼琳家人只能从窗口爬进爬出。
去年5月30日上午，袁某带领9名拆迁公司人员再次来到吴曼琳家，要求与应某或吴曼琳“商谈”拆迁事宜。考虑到家中除了自己和母亲，还有3个未成年的女孩，加上对拆迁公司之前行为心生畏惧，吴曼琳不敢让袁某等人进屋。
袁某等人就一直在吴曼琳家门前辱骂、砸门，并将防盗门上的猫眼砸坏。其间，吴曼琳通过熟人喊来小区保安，请保安做工作让袁某等人离开，但袁某等人不仅没有离开，反而继续在吴曼琳家门前辱骂、砸门近一个小时。
吴曼琳的两个弟弟得知情况后，分别持菜刀、铁锨赶到吴曼琳家门口保护姐姐，并与拆迁公司人员发生争执。在室内的吴曼琳以为弟弟已经和拆迁公司的人打起来了，担心弟弟吃亏，她当即推开防盗门，持菜刀对站在门口的袁某颈部、头部猛砍数刀，袁某倒在血泊之中，法医事后鉴定他是颈总动脉及颈内静脉破裂后大失血当场死亡。
吴曼琳杀人后，简单向家人交代后事，随即坐等民警，赶来的警察将她传唤归案。
检方以吴曼琳犯故意杀人罪向宿迁中院提起公诉。在庭审中，吴曼琳认为自己的行为属正当防卫，不应当承担刑事责任。辩护人提出，袁某有严重过错；吴曼琳持刀砍击被害人的行为是为了保护其合法的住宅权利，以及他人的人身权利免受正在进行的不法侵害，属于正当防卫，但属防卫过当，应当对其减轻处罚或者免除处罚；吴曼琳作案后即在家中等候警察抓捕，归案后如实供述自己的行为，应当认定为自首。
法院审理认为，吴曼琳持刀砍击被害人，致其死亡，其行为已构成故意杀人罪。本案是被害人袁某等人为达拆迁目的，多次对被告人方采取违法手段进行逼迫、恐吓，给吴曼琳等人带来极大心理恐惧，后又到吴曼琳的合法住宅进行辱骂、砸门，侵犯了他人合法的住宅权利，并威胁到他人的人身安全，吴曼琳在遭受不法侵害情况下实施的反击行为具有防卫性质，但明显超过必要限度造成重大损害，属于防卫过当，应负刑事责任，但应减轻处罚；根据我国刑法及相关司法解释的规定，自动投案是认定自首的前提条件，吴曼琳虽然作案后即在家中等候处理，但其并无自动投案的言行，故其行为不能认定为自首，但该行为反映出其主观上愿意接受司法机关处理，且归案后能够如实供述自己的犯罪事实，可以酌情予以从轻处罚。据此，法院作出前述判决。
姜亚春律师：这是2010年02月21日现代快报的一篇报道。本档节目我们不谈论吴曼琳的行为是否构成正当防卫，也不谈论吴曼琳的量刑是否过重。我们今天的话题是房屋拆迁的问题。
为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目的顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》，结合宿迁市实际，我们宿迁也制定了宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法。
主持人：宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法的实用范围是什么呢，也就是他设用的四至是什么？
姜亚春律师： 在市区城市规划建设用地范围内（即东至环城东路，南至环城南路，西至通湖大道，北至运河的围合地区）国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。
主持人：上述办法中对拆迁人及被拆迁人是怎么规定的？
姜亚春律师：拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。本办法所称被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。本办法所称房屋拆迁实施单位是指取得省建设行政主管部门核发房屋拆迁资质证书，受拆迁人委托，从事对被拆迁人进行拆迁动员，落实拆迁补偿安置协议，组织拆除房屋及其附属物工作的单位。
宿迁市建设局是全市房屋拆迁行政主管部门，对全市的城市房屋拆迁工作实施监督管理。宿迁市城市房屋拆迁管理办公室具体负责全市房屋拆迁管理工作。市公安、司法、城管、国土、规划、工商、税务、信访、供电、供水、物价等有关部门应当依照有关法律、法规和本办法的规定，互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。
宿迁市土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。
对依法批准的建设用地范围内的房屋拆迁，拆迁人必须依照本办法对被拆迁人给予补偿和安置；被拆迁人必须服从城市建设需要，在规定的期限内完成搬迁。各有关部门、单位和个人必须服从和配合。
主持人：在实际生活中，拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，还能进行新建、扩建、改建等活动吗？
姜亚春律师：这个是不能的，在此种情况下。被拆迁人不得：
（一）新建、扩建、改建房屋；
（二）改变房屋和土地用途；
（三）租赁房屋。
主持人：拆迁补偿协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，有关部门可以怎么处理呢？
姜亚春律师：拆迁补偿协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以向宿迁仲裁委员会申请仲裁，也可以向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
主持人：宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法中对拆迁补偿与安置是怎么具体规定的？
姜亚春律师：拆迁人应依照本办法的规定对被拆迁人给予补偿。
拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。超过拆迁期限仍未拆除的，由拆迁人申请城市管理行政执法部门强行拆除。拆除未超过批准期限的临时建筑，按房屋有效剩余时间给予适当补偿。
经市规划主管部门批准新建的住宅房屋自竣工之日起至拆迁许可证颁发之日止，不满5年被拆迁的，拆迁人应当对被拆迁人增加补偿金额，增加补偿的标准按被拆迁房屋的补偿金额计算：未满5年的增加15%，未满4年的增加16%，未满3年的增加17%，未满2年的增加18%，未满1年的增加19%。
拆迁补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本办法另有规定外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。
货币补偿的金额，应当根据被拆迁房屋的区位、用途、结构、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
房屋产权调换是指房屋的等价交换，拆迁人与被拆迁人应当依照本办法第二十五条规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。
拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
拆迁用于公益事业的建筑物、构筑物及其附属物，由拆迁人根据有关法律、法规的规定和城市规划的要求，按照被拆迁建筑物、构筑物及其附属物的性质、规模予以重建，或者给予货币补偿。补偿仍用于公益事业建设。
拆迁租赁房屋（不包括直管公房、单位自管公房），被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。
被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
拆迁房产管理部门管理的公有住宅房屋或者单位自管的公有住宅房屋，被拆迁人与房屋承租人共同选择货币补偿的，被拆迁房屋的重置价格结合成新部分补偿给被拆除房屋所有人，其余部分支付给房屋承租人。
拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。
住宅房屋的被拆迁人因拆迁而搬迁的，由拆迁人一次性付给被拆迁人搬迁补助费。因拆迁需要临时居住过渡的，由拆迁人付给被拆迁人一次性临时安置补助费。如拆迁人为被拆迁人提供周转房的，则拆迁人不支付临时安置补助费。在公告规定时间内，被拆迁人提前搬迁的，拆迁人应支付被拆迁人提前搬迁奖。
拆迁人应当将被拆迁房屋内的电话、空调、有线电视、热水器、管道液化气等设施的迁移费支付给其所有人。
拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。
因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之日起增加临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。
因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予补偿。补偿标准按被拆除房屋补偿总额的2%—4%支付。
拆迁产权不明和有产权纠纷房屋，在房屋拆迁行政主管部门公布的规定期限内纠纷未解决的，由拆迁人提出补偿方案，报市房屋拆迁行政主管部门批准后实施拆迁。拆迁前市房屋拆迁行政主管部门应当组织拆迁人对被拆迁房屋作勘察记录，并向公证机关办理证据保全。
拆迁设有抵押权的房屋，必须在规定的期限内拆除，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后，方可给予补偿。未能重新设立抵押权或抵押人未能清偿债务的，抵押权人对补偿价款享有优先受偿的权利。
被拆迁人仅有一处住宅，其房屋经评估，拆迁补偿总金额不足四万元的，由拆迁人一次性补足四万元。
拆迁残疾人房屋，拆迁人应当对被拆迁人给予生活困难补助。
拆迁人对被拆迁房屋的所有人给予补偿后，被拆迁房屋属于拆迁人所有。被拆迁人如需拆房取料，应扣减拆迁补偿费用。拆迁工地产生的所有渣土及废料由拆迁人负责按规定清运处理，并服从城管部门统一管理。拆迁结束10日内必须清场完毕。
被拆迁人不得超过本办法规定的范围，提出额外要求或附加条件，拆迁人也不得擅自提高或压低补偿标准。
市政基础设施工程需要拆迁的房屋一般只作货币补偿，不作产权调换。
主持人：拆迁评估这一块在宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法中是如何规定的？
姜亚春律师： 拆迁评估应当由具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质并经市房屋拆迁行政主管部门备案的房地产评估机构（以下简称评估机构）进行。申请备案的评估机构的法定代表人应是注册房地产估价师。评估机构的分公司不得申请备案，不得出具评估报告。
主持人：那么拆迁评估应当综合考虑与被拆迁房屋相关的哪些因素呢？
姜亚春律师：拆迁评估应当综合考虑与被拆迁房屋相关的下列因素：
（一）区位：被拆迁房屋的地理位置以及房屋的周边环境、交通和商业服务便利程度，公共事业设施配套状况等。市、县人民政府每年应当根据二手房市场交易情况公布各个区位的房地产市场价格。
（二）用途：以房屋所有权证书上标明的用途为准，所有权证书未标明用途的以产权档案记录的用途为准。
对产权证书和产权档案记录未标明为营业用房的，但取得工商营业执照并已持续营业和连续交纳工商费和营业税一、三、五年以上的，分别按照所在区位的营业用房补偿价的50%、60%、70%评估，其补偿价应不低于同区位的住宅房的补偿价。
（三）建筑面积：以房屋所有权证书载明的建筑面积或者房产管理部门确认的实际测量面积为准。如房屋建筑面积小于土地使用面积。超出合法建筑面积的合法土地面积（不含临时用地面积）补偿，每平方米按照所在区位砖混一等房屋市场价格的一定比例计算：一类区25%，二类区20%，三类区10%。
（四）装饰装修：装饰装修按房屋拆迁评估技术细则规定计算；
（五）其他因素：房屋建筑结构形式、成新程度、楼层、层高、朝向等。
主持人：姜律师，房屋拆迁评估有什么具体的技术细则呢？
姜亚春律师：住宅房价格评估，以市人民政府每年公布的各区位房地产市场价格为基础，结合被拆迁房屋成新、结构、区位、朝向、通风采光、楼层等因素进行调整，计算出房屋的补偿价格。
一、成新调整
市人民政府每年公布的各区位房地产市场价格为九成新房屋交易价格，在拆迁评估时，如果被拆迁房屋成新高于或低于九成新，需进行成新调整。砖混结构的房屋每使用一年折旧1.5%，砖木结构的房屋每使用一年折旧2%，简易结构的房屋每使用一年折旧10%。房地产估价师应以房产证上载明的建筑年代为依据并结合房屋的使用、保养等情况进行评估。
二、结构调整
房地产估价师应根据市人民政府公布的各种结构的房地产市场价格结合被拆迁房屋的墙体、层高、屋面等因素进行评估。
三、区位调整
市人民政府公布的房地产市场价格中的区位是指该类同级区位的平均水平，房地产估价师应依据被拆迁房屋居住环境、交通便利程度、商业服务便利程度、医疗卫生文化教育便利程度、公共设施和物业管理等因素进行调整，调整系数参照下表：
类 别 居住环境 交通便利程度 商业服务便利程度 医疗卫生文化教育便利程度 公共设施和物业管理
系数 ±2% ±2% ±2% ±2% ±2%
四、其它因素调整
（一）朝向：南北走向的房屋一般应进行调减，调减系数在2%以内。
（二）通风采光：评估人员应考察被拆迁房屋的通风采光情况，进行比较调整，幅度为±2%。
（三）楼层：评估人员根据被拆迁房屋所处楼层，参照市场楼层差价进行调整。
主持人：我们宿迁对沿街营业用房具体部门是怎么评估的呢？
姜亚春律师：沿街营业用房评估，以市人民政府每年公布的各等级、各区位房地产市场价格为基础，根据用途、沿街状况、楼层、位置、结构等因素进行调整。
用途
（一）房产证或规划证上载明为营业用房且实际作为营业用房使用的，按本细则公布的房地产市场价格进行评估。
（二）房产证或规划证上未载明为营业用房但房屋实际作为营业用房使用且取得工商营业执照并已持续营业和连续交纳工商费和营业税一、三、五年以上的，分别按照本细则公布的房地产市场价格50%、60%、70%进行评估，但不得低于同区位的住宅房屋市场价格。
二、沿街状况
由营业用房一层沿街面宽（开间）与深度（进深）比决定：
（一）小于0.6，调节系数0.85；
（二）大于0.6（含0.6），小于0.8，调节系数0.9；
（三）大于0.8（0.8），小于1，调节系数0.95；
（四）大于1（含1），小于1.2，不作调节；
（五）大于1.2（含1.2），小于1.5，调节系数1.05；
（六）大于1.5（含1.5），调节系数1.1；
三、楼层
沿街营业用房的价值应随楼层的增高而降低，应当以底楼补偿单价为基础进行比较调整，二楼补偿单价为底楼的50%，三楼及三楼以上补偿单价为底楼的40%。
四、位置
评估人员根据被拆迁房屋在同价位商业街上所处的位置，商业繁荣程度、人气指数、营业收入等方面进行调整，调整幅度在±4%。
五、结构
房地产估价师对被拆迁营业用房进行评估主要以区位为主，适当考虑结构因素，以砖混结构的房屋为标准进行合理调整。
主持人：姜律师，我们宿迁市市区住宅房屋区位划分是怎么样的？
姜亚春律师：
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区 位 |
范 围 |
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一
类 |
甲级 |
运河路以西，黄河路以东，八一路以南，项王路以北的围合地区。 |
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乙级 |
黄河路以西、世纪大道以东、威海路以北、黄河以南围合的地区。 |
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二
类 |
甲级 |
黄河及黄河北路以东、运河以西、杨公思虞路以北、运河以南（除一类甲、乙档部分）；黄河路以西、黄河4号桥以东、环城北路以南、黄河以北部分；西环路以东、世纪大道以西、黄河以南、威海路以北部分。 |
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乙级 |
东至环城东路、南至环城南路、北至运河和环城北路、西至环城西路，除一类和二类甲级以外的区域。 |
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三
类 |
甲级 |
环城西路以西、通湖大道以东、古黄河以南、环城南路以北的围合地区。 |
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乙级 |
环城西路以西、通湖大道以东、运河以南、环城南路以北，除三类甲级以外的区域。 |
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注：上述地区若无明显界线，均以路、河直线延伸至交叉点为止。
主持人：姜律师，我们宿迁市区不同区位各类等级住宅房屋拆迁补偿市场比较价格又是怎么样的？
姜亚春律师：
位： 元/平方米
主持人：宿迁市区沿街营业用房拆迁补偿市场比较价格是怎么样的？
姜亚春律师：
单位：元/平方米
主持人：我们宿迁市房屋拆迁过程中，搬家费、临时安置补助费等补偿标准是什么呢？
姜亚春律师：
|
名 称 |
单 位 |
补助标准（元） |
备 注 |
|
搬家补助费 |
㎡ |
6 |
平方米是指被拆迁房屋的合法建筑面积 |
|
临时安置补助费 |
㎡ |
20 |
|
电话迁移费 |
门 |
208 |
|
有线电视迁移费 |
户 |
60 |
|
空调迁移费 |
个 |
200 |
|
热水器迁移费 |
个 |
200 |
|
管道液化气迁移费 |
户 |
1000 |
主持人：残疾人、伤残人补助标准是什么样的？
姜亚春律师：
|
项 目 |
单位 |
补助标准（元） |
备 注 |
|
残疾人、伤残人补助 |
人 |
一等 |
二等 |
三等 |
四等 |
残疾人以残联组织颁发的残疾证为准；
伤残人以民政部门颁发的伤残证为准。 |
|
3000 |
2500 |
2000 |
1000 |
主持人：宿迁市市区房屋拆迁装修装潢及附属设施补偿标准是怎么规定的？
姜亚春律师：
&n, bsp;
主持人：本次节目已接近尾声，再次感谢姜律师做客直播间。节目之后，听众朋友有法律问题可直接拨打咨询电话：13013900543，也可以登录宿迁律师网WWW.SQ148.CN留言。
姜律师：再见。
江苏宏亮律师事务所
姜亚春律师
2010年4月11日
嘉宾：姜亚春律师，南京大学法学院本科毕业，南京大学法学学士。江苏省人，从事律师工作以来，一直执业于江苏省宿迁市宏亮律师事务所。
姜亚春律师在承接刑事案件、民事案件、商事案件等个案的同时还担任多家企事业单位的法律顾问，主要有：以江苏金鑫建材有限公司（金鑫集团）为代表的公司企业法律顾问； 以宿迁市工人医院、宿迁市博爱医院为代表的事业单位法律顾问；以宿迁人才网为代表的大型知名网站法律顾问。
