宿迁爱心广播网2010年律师在线第十四期节目安排:商品房物业管理纠纷及其解决
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宿迁爱心广播网2010年律师在线第十四期节目安排:商品房物业管理纠纷及其解决

发布时间:2010/3/26  浏览数: 3170 次  浏览字体:[ ]
  

宿迁爱心广播网2010年律师在线第十四期节目安排:商品房物业管理纠纷及其解决

宿迁律师网姜亚春律师

时间:2010年3月27日周日10点至11点

地点:宿迁爱心广播网  FM106.3

主持人:侍艳楠

嘉宾:江苏宏亮律师事务所姜亚春律师

法律专线节目直播时间:每周六周日上午十点至十一点

本期节目话题:物业管理纠纷及其解决

主持人:我们今天的法律服务热线主题是“物业管理纠纷及其解决”,如果您有物业管理方面的纠纷或其他法律问题需要咨询可拨打我们直播间的热线电话。节目过后,也可拨打姜律师的电话进行咨询:13013900543。

    姜律师,首先请您给听众朋友讲一下物业管理在中国出现的情况。

     姜亚春律师:我国的物业管理行业是随着改革开放的深入,伴随着市场经济以及房地产综合开发和住房商品化的发展而产生和发展起来的,因此只能算是处于幼稚期。

     1、 广义的物业管理,是指业主对自己拥有的物业,依法实行自治管理和委托物业管理公司进行的专业性、经营性管理的结合。

     2、狭义的物业管理,是指依法成立的物业管理公司通过市场机制作用,接受特定业主或业主集体的委托,依据物业管理法律法规、行政规章的规定和按照合同的约定,对受托管理的物业进行维护,为物业的业主和使用人提供服务,并依约定合理收取物业管理费的专业服务性行为。

     物业管理公司的服务可界定为两大类:一类是单纯物业管理服务,包括对物(包括环境)和对人(包括物业的业主和使用人)两方面,即对物业的维护(具有维修、修缮、养护、保护的意义)、改良(包括对物业的质量和环境通过整治,获得的改良和使物业保值增值的其他各种改良)或用于经营和维护公共秩序(监督和维护基于托管物业产生的公共秩序、公共安全、法律和社会公共利益要求的其他秩序):另一类是提供经营性和便民性的特约服务。

     二、物业管理的现状

     随着我国房地产业的迅速发展,物业管理纠纷案件逐年成倍增长,新类型案件逐渐增多,如何减少该类案件的发生,已成为与物业管理相关各方人士及法律工作者们近期讨论的热门话题,不同部门、不同人士从不同角度出发,对如何减少该类案件发生提出了不同观点。我国的房地产业发展很快,目前全国有房地产开发商企业近3万家,从业人员100多万,房地产估价机构近5000个。 目前物业管理的现状:

     1、物业管理纠纷案件数量逐年上升,在民事案件中所占比例逐渐加大。

     物业管理涉及物业的方方面面,物业管理企业提供管理服务方面的做法不尽一致,业主对物业管理企业提供管理服务的主观感受程度不同,业主与物业管理企业之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范,使业主与物业管理企业之间的矛盾渐生,因此而产生的纠纷,向房产、物价等管理部门的投诉大量增加,在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后,当事人转而向法院起诉。

     2、案件类型多样化,新类型案件不断出现。

     物业管理纠纷是物业管理过程中发生的纠纷,由于物业管理涉及多个主体,涉及事务十分繁杂,引发纠纷的原因及案件类型呈现多样化,已从刚刚开始的物业管理企业追索物业管理费的纠纷,发展到多类型案件。 有物业管理企业向业主追缴物业管理费纠纷案件,有业主认为物业管理企业提供的物业服务质量不合格要求退还已交物业费的纠纷案件,有业主要求物业管理企业退还装修保证金案件,有业主认为物业管理企业乱收费要求退还的案件,有业主认为物业管理企业提供物业管理服务有瑕疵造成财产损害要求赔偿损失的案件,有物业管理企业认为业主私搭乱建拆要求予以拆除的纠纷案件,有业主委员会解聘物业管理公司案件,等等。

     3、业主多为案件的被告,且败诉多。

     物业管理企业作为原告起诉业主的2644件,业主起诉物业管理企业的27件。物业管理企业作为专业性的公司,在起诉前往往有备而来,业主作为被告地位比较被动,业主收集证据有较大难度,业主的法律意识、法律知识储备不如物业管理企业,故业主败诉的案件多。物业管理企业追索物业管理费案件中除因业主下落不明撤诉外,业主均向物业管理企业交纳了物业管理费,法院没有判决一例物业管理企业败诉。业主作为原告的案件中,没有一例业主完全胜诉的案件,业主起诉物业管理企业赔偿损失的案件多为败诉,起诉物业管理企业提供物业管理服务不合格或者起诉物业管理多收费案件中均为部分胜诉。

     4、以判决为结案方式的比例高,案件调解比例低,双方当事人矛盾较大。

     由于该类案件往往业主与物业管理企业矛盾较为激烈,即使涉及金额不高,双方也难以达成调解。同时,目前该类纠纷主要以物业管理企业作为原告起诉业主为主,由于涉讼事务往往涉及到所在物业业主的共同性问题,物管企业害怕调解退让后导致连锁反应,这也是造成物业管理一方难以作出让步的重要原因。基于上述原因,该类案件的调解工作,一方面工作量大,另一方面工作难度也大于一般案件,在法院追求审判效率的同时导致了目前案件处理的判决率较高,而调解撤诉率相对低于其他民事案件。

     5、物业管理纠纷诉讼主体复杂,法律关系复杂,对纠纷的审理有一定的难度。

     物业管理纠纷案的诉讼主体、法律关系复杂,该类案件的主体,既有我国公民、法人和其他组织,又有外国公民、外国企业、港澳台同胞;参与诉讼的既有业主、使用人或业主委员会,也有物业管理公司。既可能涉及业主与使用人的关系、业主或使用人与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系,又可能涉及到房地产开发商与物业管理公司的关系、业主委员会与物业管理企业的关系。

     由于物业管理纠纷案属新类型的案件,在审判实践中又无现成的依据,《中华人民共和国民法通则》(以下建成《民法通则》)、《中华人民共和国合同法》等法律中无专门调整物业管理的规定,只能依据《民法通则》、《合同法》的基本原则,依据有关部门和地方性规章进行处理,而有关规章的规定又不详尽或明确,给正确处理该类纠纷带来一定的难度。

     6、具有群体性纠纷的潜在因素。

     在物业管理企业追索物业费案件时往往一次起诉就几十个甚至上百个业主,业主在收到法院送达的起诉书后会要求同一时间开庭或同一合议庭(或审判员)处理以及同时宣判,导致法院在相对一段时间内忙于处理一个物业小区的纠纷。另外物业管理纠纷产生的原因,也通常是物业管理费的缴纳、物业管理质量等涉及全体业主利益的共性问题,由于当事人多处于同一事件背景和同一社区,因此会形成共同的利益圈。在发生纠纷时,有时会以某一小区为单位,业主对纠纷达成一定的共识,通过群体性行为的方式进行诉讼,向物业管理公司甚至法院施加影响,形成具有群体性纠纷的潜在因素。

   主持人:那么姜律师 解决业主与物业管理纠纷的根本途径是什么呢?

     姜亚春律师:

我国物业管理从八十年代初深圳第一家物业管理公司的兴起,到九十年代初物业管理在全中国新建住宅区的全面推行,到1999年建设部提出“要培育物业管理市场,建立竞争机制”的整个发展过程,确实还存在着很多急待解决的问题。其中之一就是必须打破传统的物业管理模式,大力推进物业管理服务行业的市场竞争机制。物业管理走向社会化、市场化、专业化已成为一种必然趋势。 解决物业管理纠纷我们建议:

     1、建议业主增强契约意识,审慎订立合同。履行合同时,应当遵循诚实信用原则,在享受物业服务的同时,认真履行交纳费用的义务。

     物业合同是业主和物业公司明确各自权利义务的载体,也是纠纷发生时,衡量各自主张是否充分的评判标准,更是人民法院处理物业纠纷案件的事实依据。另外,由于物业服务是日常发生的、是长期的、细化的和具有个体差异的,所以,在签订合同时,应当在参考物业合同范本的基础上,尽可能细化合同的内容。使业主和物业公司都有章可循、有合同可依。

     2、建议业主发现物业服务问题后,采取积极的态度,通过与物业公司的沟通和谈判,指出物业服务的不足,帮助物业公司提高服务水平,妥善处理纠纷。

     业主和物业公司是平等的合同主体,在履行合同时,应当本着诚实信用的原则,以平和的心态,行使合同权利,履行合同义务。生活在同一个社区,业主和物业公司是长期共存、互相依赖的关系。如果出现物业服务问题后,无论是业主还是物业公司都应该采取积极的态度,通过沟通、协商和谈判,妥善处理纠纷。我们相信,随着房地产市场的成熟和发展,小区的物业服务、人文环境等软件,会逐步成为购房者做出选择的重要因素。建设共同的家园、爱护共同的家园,不仅会使生活在这里的人们安居乐业,也有利于提升小区的品牌,成为在房地产市场上热销的物业,使业主和物业公司共同受益。

     3、特别建议业主恰当、适度行使合同法所规定的抗辩权。在维护自身权益的同时,避免侵害其他业主的合法权益。

     “实现私权利以不侵害他人权益为限”是民法的基础理论。在审判实践中,我们遇到大量履行合同或维护权利不适当、甚至为了自己维权侵害其他业主合法权益的情况。例如:有的业主因停车收费争议,把车辆停在小区通行路口,堵塞交通;有的物业公司在和业主发生争议后,不顾已交纳费用的业主利益或者在纠纷尚未彻底解决时,不负责任的退出小区,停止服务等。

      4、建议物业公司根据自己的资质等级,选择适当的物业,提供相应的服务。

     多档次、多品种、多价位的楼盘的陆续出现,是我国房地产市场日益成熟的标志之一。不同群体、不同层次的消费需求,使建立多档次的物业公司、提供不同等级的物业服务成为必然。提供服务、交纳费用是一种对价,如果对价失衡,就会加剧物业纠纷的产生。因此物业主管机关应当建立物业服务的行业标准,构建多档次的服务标准体系,严格物业公司资质等级管理。物业公司也要根据自己的资质等级,选择适当的物业,提供服务。

     5、建议物业公司强化合同意识,签订合同时,应细化合同内容,为以后的服务提供可供判定的依据。同时,物业公司在收取物业服务费后,应当严格履行服务义务。

     6、特别建议物业公司恰当、审慎使用先履行抗辩权。在物业纠纷解决过程中,本着诚实信用原则,保障服务。

     7、建议物业公司在解决纠纷时,尽可能选择协商和谈判的方法化解纠纷,并应积极请求社区、街道、行业协会、行业管理机关主持和解。

     物业纠纷和邻里纠纷有很多共同之处。人民法院在处理邻里纠纷的案件时,是根据“有利生产方便生活”的原则,加大调解,力求做到“案结事了”。物业公司应当本着积极解决纠纷的态度,尽可能化解纠纷,并应积极请求社区、街道、行业协会、行业管理机关主持和解。最终仍然无法解决的,再起诉到法院。人民法院是纠纷解决的最后一道防线,不做充分的努力,轻率地起诉到法院,一方面会给法院造成非正常的压力,损耗了国家宝贵的司法资源,另一方面,也不利于物业合同的继续履行。

     8、建议物业主管机关建立物业服务的行业标准,构建多档次的服务标准体系。严格物业公司资质等级管理。

     9、建议价格管理机关根据不同档次的物业服务标准、不同资质等级的物业公司,科学核定不同级别的物业费收取标准。    

     10、建议引入具有评估、监测功能的第三方机构,提供对物业服务标准、物业公司资质等级、物业管理费分级收取的评估、监测等服务。

     引入具有评估、监测功能的第三方机构,提供对物业服务标准、物业公司资质等级、物业管理费分级收取的评估、监测等服务,是朝阳法院对物业行政管理部门和收费管理部门的建议。通过第三方机构的介入,保障物业收费、资质管理、服务标准等向社会的公开、透明,将有利于物业管理市场的良性运作,使业主、物业公司受益,也使社会和谐稳定。

主持人:姜律师,有这样一个案例:现在的小区,在建设、销售过程中出现不少问题,例如房屋建筑质量差、发布虚假广告、配套设施设备不齐全或面积有误差、房款计算错误等等。这些问题要等广大的业主入住以后才逐渐暴露出来,而造成这些问题的开发商已将楼盘销售完毕,对此不闻不问,很多业主便以拒交物业管理费作为抗议和斗争的方法,业主的这些行为是否合理、合法呢?

姜律师:对于这个问题,从法律的角度看,物业管理与房屋买卖是两种法律关系,物业管理公司与开发商是两个不同的企业法人,业主不应该因为开发商的问题而拒绝向物业管理公司交付物业管理费。
  但在实践中,这样的界限有时非常模糊。很多开发商在建设与营销的过程中,就物业管理方面进行了不少运作与宣传,给人感觉物业管理工作很像是这个楼盘的售后服务工作。
  给业主造成这种错觉的原因是很多开发商在售房广告中将物业管理也作为一个卖点大力宣传,有些开发商在促销活动中还将优惠、免收物业管理费作为一种促销手段,甚至将物业管理费,物业管理服务的条件、标准、内容等写入了房屋买卖合同。这就路以使广大的业主产生这样的认识:物业管理活动是房屋建设、销售的一问分。既然这样,业主往往认为,自己在入住的抗争当然就可以对着物业管理公司来。
  此外,由于目前我国物业管理行业的发展刚起步不久,真正市场化竞争与运作、发展的格局远没有形成,很多物业管理公司往往极度依靠开发商,与开发商有着千丝万缕的关系。
  如果物业管理公司确实是开发商的一个部门或者有其他的资历产纽带关系,那么,房屋质量若有问题,业主应该可以拒交物业管理费。这实际上可以理解为一种债务的抵消。
  在物业管理法律关系中,业就应该向物业管理公司给付物来管理费,业主是债务人,应物业管理公司是债权人;而在房屋买卖关系中,由于前期的质量问题或其他问题,开发商应该向业主给付赔偿或者补偿等,业主是债权人,开发商是债务人。虽然两者法律关系不同,但由于物业管理机构是开发商的一个部门或者有其他资产纽带关系,业主可以担抵消债务的要求。
  如果物业管理公司与开发商确实是单纯的两个民事主体。,则它们之间是相对独立的,互相之间不应为对方承担民事责任,业主不能要求物业管理公司为开发商前期的建设质量等问题负责,因此不能以物业管理费来抵消前述遗留问题产生的损失。应该按照合同约定向物业管理公司给付物业管理费。
  至于前期出现的遗留问题,如果保修服务可以解决的,通过保修服务解决。保修服务解决不了的问题或者其他非保修方面的问题,应该由开发商负责解决。开发商应该按照国家法律、法规、合同约定等,承担相就的民事责任。

 

主持人某女士购买了一套期房,在办理入住手续时,对房屋内部提出了不少细部质量问题,认出为该房没有达到入住条件,但因要举家出国,就在入住交接单上提出了自己的意见,并收了房门钥匙。半年后,该女士回国发现,有关的细部质量问题及未解决,而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知。该女士觉得很冤,当初收房时就对房子不满意,这半年自己也没住,怎么还要缴纳这么多物业管理费?
  认为房屋细部有问题,并提出了自己的意见,但双收取了房屋钥匙,该女士的这种做法是否意味着房屋已经交付使用了呢?

姜亚春律师:房屋买卖中的交付,从严格意义上讲,应当是以产权证的登记和取得作为最终的交付标准,因为根据有关规定,只有产权证才是产权人享有和行使有关财产权利的唯一合法凭证。但是在实际操作中,由于开发商销售的房屋绝大多数都是期房,而房屋在验收交接后到产权证办理下来,往往有一个较长的周期,这就使标的物的实际交付和权属证明的取得无法完全同步。因此,入住交接就成了房屋买卖交付中的一个重要环节,买卖双方往往以此环节作为验收房屋是否符合法定和约定交付条件的一个主要程序。
  在《商品房买卖合同》第八条和第十一条中,均对房屋交接的程序做了约定的规范,如:要求开发商在交付房屋时,向购房人提供房屋验收合格的证明(北京地区的验收合格文件为《北京市建筑工程竣工验收备案表》);开发商不出示证明文件或出示证明文件不齐全,购房人有权拒绝接收,由此产生的延期交房责任由开发商承担。
  具体到该女士,虽然她对开发商的交付提出了自己的意见,但如果这些意见不构成法定或约定的、不能交付的情况(比如房屋根本未经正式验收合格等),同时又收下了房门钥匙,则说明该女士对房屋的交付已表示认可,她可以提了同的细部问题继续要求开发商进行修补,但不能据此认为房屋不符合交付条件。
  因此,对于其后的物管费应当交付。

 

主持人:家住广州海珠区某花园的骆先生称,在购房时开发商承诺物业管理费为0.6元每平方米,有管道煤气、24小时热水等配套服务,且写进了购房合同,但入住近1年了,非但管道煤气、24小时热水等没有落实,物业管理费反而涨到0.8元每平方米。物业管理公司回答说:"开发商说的不算数",收费是依据有关标准确定的,而开发商则称物业管理已移交,自己无权过问。

姜亚春律师:物业管理与房屋买卖是两种独立的法律关系,前者是买卖合同关系,后者是服务全同关系。这两种合同关系虽然在主体方面有些重合,比如购房客房往往就是住户,而卖房的开发商也可能又承担了物业管理者的角色,但两种合同的关系是独立的。开发商无权将有关物业管理的条款直接写入售楼合同中,应当由物业管理公司直接与购房客户签订协议。但在售房前,开发商可以与物业管理公司签订前期物业管理协议,售楼时向购房者作出必要的说明。律师认为,如果开发商在购房合同中承诺了物业管理条款、内容,而购房客户认为自己是受误导而签约的,房客可以要求撤销购房合同,双方退房退款;如果客户因此遭受损失,还可以提出索赔。

 

 

主持人:我们再来看一个是否有权对业主罚款的问题。
    我去年购买了南宁某小区的—套商品房并于今年1月份进行了装修。在装修过程中,室内设计师向我建议:如果将通客厅的观景阳台封闭.将获得更大的可利用空间。于是,在2月份时我将该阳台封闭。封闭施工当时,物业管理公司的工作人员看过后,说可以封闭。可是,到了3月装修施工完毕后,我突然收到开发商以及物业管理公司送来的一份通知,称:“为了维持小区整体形象,业主不得私自封闭观景阳台,不得在窗口处加装防护栏,已经封闭阳台或安装防护栏的应于收到本通知起10日内拆除,否则后果自负。”后来据我了解,小区内凡是封闭了阳台的业主都收到了此通知。而大家都拒绝拆除已封闭阳台:既然房子是自己买下的,那么封不封闭阳台应该是业主自己的权利,开发商与物业管理公司无权干涉。然而,10天过后,我又收到一份通知:因为我逾期拆除已封闭阳台,根据相关规定要对我罚款2500元,否则将停止向我提供物业管理服务。请问,开发商及物业公司是否有权对我罚款?
姜亚春律师:
    梁女士的情况属于较为典型的因装修产生的物业管理纠纷,首先,可以确定物业公司与开发商均无权对毕女士进行罚款处罚。从法律的角度来说,罚款是国家有关部门依据法律、法规的授权对违反有关法律或行政法规强制性规定的人员或单位所进行的经济处罚。可见罚款属于行政处罚行为的一种,并没有所谓的“行政处罚罚款”与“民事(经济)处罚罚款”之分。因此,罚款的适用及实施心须以《中华人民共和国行政处罚法》为法律依据,而不能任意“罚款”。根据《中华人民共利国行政处罚法》第15条之规定:行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定的职权范围内实施。而无论物业公司还是开发商,从性质上说都仅仅只具有民事主体资格而不具有行政主体资格。并且在物业管理关系中、物业管理公司、开发商与业主之间法律地位平等。所以物业管理公司与开发商无权对业主实施包括罚款在内的任何行政处罚行为。
    其次,应当指出毕女士作为物业的所有人,固然有对物业使用权和处置权。但这种权利的行使应以不违反法律法规规定以及不影响他人权益为前提。根据建设部《城市新建仕宅小区管理办法》第十四条规定:对于房地产产权人和使用人擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观,毁损设施、设备,危机房屋安全的,物业公司有权予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失。
    而梁女土在未经批准的情况下私自封闭阳台的行为显然违法上述法规规定,物业公司有权要求其恢复原状拆除),梁女土业应当予以拆除。
主持人:我们再看一个是否有权对业主停水停电的问题:
      我于2002年5月采用分期付款的方式购买了商品房一套。购房时,我与开发商约定最后一笔3万元的购房款应于产权证办理完毕15日内支付。2003年2月我入住该房.入住后不久我便发现该套房子存在较为严重外墙渗水问题。后虽经过多次交涉,但一直得不到解决。于是在产权证办理完毕后,我拒绝支付尾款。然而,至今年3月,我收到该小区物业管理公司的通知,称如果我在7日内不能结清房款,将对我采取必要措施。而我仍以房屋渗水问题没有得到解决的理由予以拒绝。谁知7日后,物业公司便停了该套房屋的水电。我当时就找到物业公司及开发商协商,而他们均表示只有我结清房款才能恢复水电供应。现在,物业公司的这种行为已经给我的生活带来了极大的不便。事实上,我除了未结清购屋尾款外,一直都按照《物业管理协议》按时缴纳物业管理费、水电费等费用。请问,物业公司及开发商有权对我停水停电吗?        
 
姜亚春律师:
    在物业管理过程中,物业公司与业主的权利义务均来自于双方所签订的物业管理合同。其中,业主承担支付按期按量物业管理费的义务,享有物业管理公司所提供的相关物业管理服务的权利;而物业管理公司则承担提供物业管理服务的义务,享有获取劳务报酬(物业管理费)的权利。在任何—个法律关系中,权利与责任应当是对等且一致的。也就是说,只要全面履行了合同约定的义务就应当享有给予合同产生的相应权利,反之,应按照合同的约定承担相应的责任。 在刘先生的案例中,存在有两个主要的法律关系:一个是开发商与刘先生基于《商品房购销合同》产生的商品房买卖关系,—个是物业管理公司与刘先生基于《物业管理协议》产生的物业管理服务关系。从法律上说,这是两个完全不同的法律关系,其主体不同,权利义务内容也不同,因而不能混淆。在物业管理服务关系中,刘先生已经按照《物业管理协议》按时缴纳物业管理费,就意味着它在物业管理法律关系中已经严格覆行了自己的义史务。那么他就应当得到完善的、全面的物业管理服务,包括水、电、煤气等设施设备的正常使用。同时,物业管理公司应当保证其权利的实现,而其他人(包括开发商)均无权干涉,更不能以其他法律关系内容来限制李先生的权利实现。    
    此外。水,电、煤气等属于特殊供应商品,其供应由专门机构管辖,刘先生在使用水电过程中,实质上是与水电部门达成了水电供应契约。基于该契约,刘先生只要按时交纳水电费,便依据相关规定享有获得正常水电使用的权利。物业管理公司在此契约中仅仅是代理收费人的身份,其本身无权决定是否对刘先生停水停电,否则就构成了对刘先生合法权利的侵害。
主持人:汽车受损被盗,能要求赔偿吗?
     我是南宁某小区住户。去年初我购车后.为了方便停泊车。向小区物业公司租赁了该小区内一个地—下车位。并在每月交租金的同时,还向小区物业管理公司交纳所谓的“车辆保管服务费”。交费后,物业公司发给我一个车辆保管牌,要求我每次凭此牌存取车辆。然而,今年2月的某天,我凭车辆保管牌取车时发现,我的车一个大灯被撞坏,车头左测轻微凹陷并有非常明显的划痕。我当即向停车场保安提出,保安称刚才有一辆外来的暂时保管车辆驶出,该车尾部似乎有被撞击的痕迹,估计是那辆车倒车时不小心撞了我的车。而当我询问该车情况时.几位保安都说不清楚,并且没有纪录那辆车的车牌号码。现在,我因为没来得及续保,我没办法获得保险公司的赔偿,同时也找不到肇事车辆。请问在这样的情况下,我能否要求物业公司对我的损失进行赔偿。  
    此外,今年1月,我—个朋友徐某到我家做客。将其一辆价值1万余元的崭新摩托车停在我家楼下。当时,小区保安提出住宅楼下不能停车,徐某的摩托车必须停在小区内指定的场地内。于是,徐某就将车停到了指定场地,保安向其收取了2元的占道费。然而,等到晚上徐某回家时却发现摩托车不见了,在小区保安的帮助下也没能找到。请问,我朋友徐某是否有权要求物业公司赔偿?    
姜亚春律师:
        覃先生及其朋友徐某是否能公司赔偿,首先应看冯先生与物业公司所签订的《物业管理合同》是否就车辆保管责任作了约定,如果有约定的,应当从其约定予以解决。没有约定的,一般依照以下方式予以解决。
       1.对于覃先生的情况,我们认为物业公司应予赔偿。这是因为覃先生在租赁车位的同时,还向物业管理公司交纳了—定数额的“车辆保管服务费”。同时,物业公司在实际的工作中,也确实覆行了—定保管义务,例如:覃冯先生提供车辆保管牌并要求覃先生必须凭此牌存取车辆。因此可以认定覃先生与物业管理公司之间的车辆保管合同关系成立。基于该合同,物业管理公司有义务在覃先生将车交管期间,保证冯先生车辆的安全。如果因为物业公司管理不当造成覃先生车辆受损或被盗的,物业公司理应赔偿。本案中,物业公司指派的停车场保安,即没有对外来暂停车辆进行登记,也无法提供肇事车辆相关情况,甚至直到覃先生报告了才知道覃先生的车辆受损,可见其对覃先生的车辆保管是不力的,因而物业公司应对覃先生车辆受损承当责任。
       2.对于徐某的情况,我们认为徐某与物业管理公司之间成立的仅仅是车位占用关系,物业公司不负有保管责任,因而不对徐某车辆失窃承担责任。在车位占用关系中,停车人向车位所有人(管理人)支付一定车位占用费,车位所有人(管理人)向停车人提供可供停车的场地,并不产生保管义务。
 
主持人:

大多数的购房者都非常关心入住后的物业管理问题,所以在签订购房合同时往往会详细询问。开发商一般也会详细说明将来需收取的物业管理费数额、标准、服务内容等,甚至将此内容写进购房合同中。可是客户入住后,有时却发现实际情况与当初发展商的承诺不尽相同。例如有的项目原来说24小时供应热水,业主入住后却无法开通;而原定的物业管理费,入住后才发现高了一大截。
当住户找物业管理公司询问时,物业公司称自己是依据国家标准收费,开发商说的不算数。找开发商询问,发展商则非常遗憾地表示,现在物业管理工作交给了专业的物业管理公司,自己也没有办法约束,所以只能很抱歉了。这就使得购房者非常窝火,觉得自己受了骗。姜律师,您对这样的问题怎么看?
    姜亚春律师:

 分析上述问题,关键之处有两点:一是发展商能不能对物业管理问题作出承诺;二是对这种承诺引发的法律后果,发展商应否承担法律责任。
    对于第一个问题,物业管理与房屋买卖均是两种独立的法律关系。房屋买卖当事人一方是发展商,另一方是购房客户,两者间是买卖合同关系。物业管理当事人一方是物业管理公司,一方是住户,两者间是服务合同关系。这两种合同关系虽然在主体方面有些重合,比如购房客户往往就是住户,而卖房的发展商也可能又承担了物业管理者的角色,但无论如何,不能抹杀这两种合同关系的独立与区别。而物业管理费用、标准、服务内容等,实际上就是物业管理法律关系中的种种权利、义务、责任,只能由物业管理公司予以确立。
     在房屋预售前,开发商可以与物业管理公司谈定前期物业管理协议,确定物业管理服务内容、方式、收费等事项。然后,开发商在售楼时,可以对相关物业管理问题作出必要的说明、解释,以便增加该物业的卖点,同时方便广大购房者进行综合的比较、选择、决定。
     但是开发商不能将有关物业管理具体内容的条款直接规定在售楼合同中,这样做就是越俎代庖,就是不当处分他人的权利。开发商没有签订这种条款的主体资格,这项工作应当由物业管理公司直接与购房客户签订协议。
      最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第七十一条规定:“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识,使行为的后果与自己的意思相悖,并造成较大损失的,可以认定为重大误解。”依据《民法通则》的规定,对于重大误解情形,一方有权请求人民法院或仲裁机关予以变更或撤销,被撤销的民事行为从行为开始起无效。同时,我国《合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失……”
    这就是说,如果开发商在购房合同中承诺了物业管理条款、内容,而购房客户认为自己受误导而签约并遭受较大经济损失,则该客户可以要求撤销该购房合同,双方退房退款。如果客户因此遭受损失,例如装修费等,则可以提出索赔请求。

主持人:本次节目已接近尾声,再次感谢姜律师做客直播间。节目之后,听众朋友有法律问题可直接拨打咨询电话:13013900543,也可以登录宿迁律师网WWW.SQ148.CN留言。

姜律师:再见。

                                           江苏宏亮律师事务所
                                            姜亚春律师
                                           2010年3月27日

   嘉宾:姜亚春律师,南京大学法学院本科毕业,南京大学法学学士。江苏省人,从事律师工作以来,一直执业于江苏省宿迁市宏亮律师事务所。 
     姜亚春律师在承接刑事案件、民事案件、商事案件等个案的同时还担任多家企事业单位的法律顾问,主要有:以江苏金鑫建材有限公司(金鑫集团)为代表的公司企业法律顾问; 以宿迁市工人医院、宿迁市博爱医院为代表的事业单位法律顾问;以宿迁日报(壹周刊)、宿迁人才网为代表的媒体报刊、大型知名网站法律顾问。

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