商品房买卖过程中的相关名词概念

　  按揭

　　英文Mortgage，就是"按揭"，它是指购房者（单位或个人）为获得银行贷款而用购房合同作抵押的一种购房抵押业务。通常，银行提供七成或八成的按揭，这就是说，购房者首期只需出资整 
个住宅的三成或两成即可，其余款项以一定的利率逐月偿还给银行，偿还期限短则三五年，长则15年、20年，甚至30年。

　　拆迁

　　拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上，为达到施工要求的场地条件，拆除建设用地上原有房屋及其附属物，并对原用地者进行补偿、安置的行为。该工作在取得建设用地批准书和土地使用权证件后提出申请。

　　单位产权房

　　单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。 

　　房地产转让

　　《房地产管理法》规定："房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。"房地产转让的实质是房地产权属发生转移变更。《房地产管理法》规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围的土地使用权同时转让。

　　房契抵押

　　这是房屋所有人用房契作为借款的抵押品的一种债务担保形式。筹措款项后，房屋所有者须按期付息，但仍可自行管理作为抵押物的房屋产权；债权人则只有按期收息权而没有房屋的使用管理权。假如房屋所有者能清偿到期的债务，就可收回房契，结束与债权人的抵押关系。

　　房屋比价

　　它是指同类房屋在同一时间内单位面积卖价与租价的比例关系。由于卖房好比整体出售，出租房屋好比零售，"整售价"当然应低于"零售价"，用房地产市场的行话说，就是房屋售价低于租金总和。"租金总和"是指房屋在正常寿命期间其租金之和，扣除因逐渐回收投资所附加的利息。

　　房屋残值

　　房屋达到耐用年限而失去使用价值后，所余陈旧建筑材料的价值就是"房屋残值"；房屋残值在房屋造价中所占的百分比，就是"房屋残值率"。房地产市场上一般用如下公式计算：房屋残值率＝（每建筑平方米残值÷每建筑平方米造价）*100％。

　　房产税

　　以房屋为征收对象，房屋产权所有人以从价或从租的形式向同家缴纳的一种财产税，这就是房产税。此外，根据我国法规，个人所有非营业用的房产可列入房产税的减免对象。

　　房地产抵押

　　《房地产管理法》规定：房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。抵押人是指以房地产作为本人或第三人履行债务担保的企业法人、个人和其他经济组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为履行债务担保责任的法人，个人和其他经济组织。抵押物是指由抵押人提供并经抵押权人订可的作为债务人履行债务担保的房地产。

　　房地产金融

　　房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。

　　房屋产权

　　产权是所有权的一部分。一般说，房屋产权是指房产的所有者按国家法律规定所享有的权利，它包括对财产的占有权利、使用权利、收益权利和处分权利。它是一种绝对权，即所有权在行使时不需要他人的特定协助，而债权人则需要债务人的存在；它具有排他性，即房屋主可以在法律许可范围内任意处置产权而他人不得干涉；它存在唯一性，即产权所有人可以是两个或两个以上，但不许可存在两个内容相同的产权。

　　公房

　　公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类，一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。

　　集资房

　　集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。

　　经济适用房

　　经济适用房是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效果，而不是降低建筑标准。

　　廉租房

　　廉租房是在即将出台的国家房改方案中首次提出了"廉租房"这一概念，类似于香港的"廉租屋"。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房。

　　容积率

　　建筑总面积与建筑用地面积的比率就是容积率。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标，即容积率越大，土地利用程度越高，所以对地价的影响也最直接和最主要，因为容积率越大，地价也就越高。土地单价=楼面地价X容积率。规定一定的容积率有提高地价的作用，因为这样做是对土地使用程度实施控制，实际上就是降低了土地的供给。从居民本身利益看，却不希望政府提高他们的土地的容积率

　　商品房

　　目前的中国房地产市场，商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。商品房可分为内资内销商品房、外资内销商品房、高标准内销商品房、外销商品房和经济适用房。凡是自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。 

　　使用权房

　　使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。

　　外向型房地产

　　外向型房地产是指建造商品房向境外人士销售。它又包括两个方面的内容，一是我们通常所说的外销商品房，二是中资直接在海外投资开发并在当地经营销售房地产。

　　印花税

　　国家对各种经济、技术合同和具有合同性质的凭证、产权转移证书、账薄以及国家规定的有关文契凭证所征收的一种税，这就是印花税。按照国家有关规定，房屋产权的交易双方项签订《住房买卖合同》，所以，必须缴纳印花税。通常，税金由双方各承担一半。

　　征用土地

　　征用土地，指国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对集体所有的土地实行征用。
房地产中介

    房地产中介服务是指在房地产投资、开发、转让、租赁、抵押、交换、权属登记、物业管理等活动中从事咨询、评估、经纪等居间经营活动并收取佣金的行为。包括房地产价格评估、房地产经纪、房地产咨询等活动。

    房地产价格评估是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的活动。

    房地产经纪是指为委托人提供房地产信息、拍卖、典当、担保等居间代理业务的活动。

    房地产咨询是指为房地产活动提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的活动。