按揭断供的三大后患
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按揭断供的三大后患

发布时间:2010-2-20  浏览数: 2325 次  浏览字体:[ ]
  

   按揭房贷是用“明天的钱圆今天的梦”激发众人购房热情,由于有效地连接了开发商、银行和购房者三方主体,是市民买房的第一选择。可是,房屋按揭贷款纠纷已成不断上升趋势。此类案件涉及到房屋买卖合同、借款合同、抵押合同、保证合同、房屋抵押贷款保险合同等多份合同关系。法律适用横跨《合同法》《物权法》《担保法》等诸多法律,主债权、抵押权、保证债权、追偿权等权利交织在一起,错综复杂。此类纠纷多以银行起诉主张提前还贷为主。天津宁一律师事务所主任易静律师就其中的典型案例为读者进行解读,以给按揭贷款买房人风险提示。

  法理评析

  小两口吵架不管房贷

  银行起诉房子被拍卖

  小刘和小秦是一对“80后”的小两口,2008年向银行贷款购置了房子,两人心情好时,会及时向银行还贷,但两人一吵架,就谁也不去银行还贷了。累计到2009年8月,银行的逾期还款记录已有十几次。最终,银行只得向法院起诉要求解除贷款合同,并要求李某夫妇一次性支付剩余房款、逾期还款的利息及相关费用。因二人无法还清,房子最终被拍卖以偿还贷款。

  律师说法:一些年轻的借款人普遍存在这样的想法,认为贷款晚还几天没什么关系,有的甚至一晚就晚了几个月,实践告诉我们,借款人终需为这种态度埋单。首先,如果借款人逾期还款累计超过一定次数,银行可以要求解除借款合同,要借款人立刻偿还贷款本金和利息,还要支付逾期还款的罚息,这就意味着借款人的房子可能要被拍卖用以清偿;另一方面,即使银行没有选择解除合同,逾期还贷对个人信用造成的影响也是不可忽视的,个人的逾期还款记录将被记入征信系统。那些经常逾期还贷的贷款人,以后再次进行贷款时,难度就会增加,情况严重的甚至在银行办一张信用卡都会遭到拒绝。除此之外,个人的不良还款记录也会影响到家人的住房贷款。

  房贷条款欠重视

  麻痹大意被起诉

  2006年3月,王女士参加购房团买房,签订了一份购房合同,向银行借款80万元,分15年还款。在合同履行期间,因王女士有2期未按期还款,导致银行直接从开发商保证金账户划走当期借款本息。

  2008年12月,开发商诉至法院,要求王女士偿还代付本息及违约金。

  法院审理查明,王女士于2007年5月及2008年1月因工作繁忙,迟延几日还款,导致银行从开发商保证金账户中直接扣除2期本息。最终,法院支持了开发商的诉请,王女士因为自己的麻痹大意多支付了近8000元的违约金。

  律师说法:借款合同中,银行对购房者的违约责任进行了明确规定,而借款人却往往忽视该部分条款规定。最为常见的情形是晚于到期还款日归还借款本息,此时,银行通常将该笔款项直接从开发商保证金账户中划走,或对借款人加收罚息,无形中增加了借款人还贷成本。

  此外,银行普遍规定借款人连续或累计一定还款期未按时偿还借款本息,银行可解除合同,并要求借款人提前偿还全部剩余本息。目前,国内银行业普遍提高了风险意识,而借款人常因工作繁忙或家庭琐事出现逾期还款,当累计期数符合解除要求时,银行要求解除合同并一次性偿还全部剩余本息,即便借款人希望继续履行合同,银行也不愿让步,这将彻底打乱借款人的房贷规划。因此,针对银行可能提前解除合同的情况,购房人应仔细研读合同条款,明确自身履约条件和期限,适当时可将闲散资金提前存入还款账户,尽量避免因粗心大意造成不必要的损失。

  停供过于草率

  惹出巨额债务

  2005年4月,袁某向银行借款50万元用于购房。借款合同履行两年多,袁某不堪忍受“房奴”的生活重压,2007年12月忍痛割爱将新居退还给开发商,开发商将袁某支付的购房款返还给袁某。因袁某未按约偿还本息累计满7个月,银行一纸诉状递至法院,主张解除借款合同,同时偿还本金及至2007年12月31日止的利息共计60多万元。法院最终支持了银行的诉讼请求。因为袁某没有办妥相关手续就贸然停止月供,到头来依然要承担60多万元债务,本以为退房后如释重负,却不想“赔了房子又折钱”。

  律师说法:袁某败诉是因为购房人与银行之间的借贷关系是独立于房屋买卖关系之外的,所以,双方协议解除购房合同并不同时导致解除贷款合同。她虽然退了房,但因为银行已经划付了借款,她与银行的债权债务关系仍然存在,其摆脱债务必须要经银行同意。但遗憾的是她忽略了这一重要环节。对于购房人来讲,除非资金链断裂无力回天,律师不建议“断供”。购房人断供属于违约,面临的法律后果主要有:1、一旦银行提起诉讼,买房人偿还贷款本金、利息、罚息并承担诉讼费可能性很大。判决生效后,买房人不能偿付的,银行将申请法院强制执行,拍卖房产,买房人将失去现有房产。2、国内尚无个人破产规定,对于买房人尚未偿付部分,银行可以在任何时候催讨,直到还清欠款,日后的财产都可能成为法院查封对象。3、断供将会严重影响贷款人的个人信用,最终为其个人未来生活及商业活动制造难以逾越的障碍。
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