高价房市资金拼图——深圳样本分析之一

    据《财经国家周刊》报道：调控－上涨－再调控－再上涨…….周而复始之间，"居者有其屋"还是一个要极力追逐的理想。

    当房价"永失我爱"之时，问题不再只存于单纯的经济层面，它所上升到的社会高度，不允许我们固守在原有的轨道上循环往复。

    高房价的背后早已被一个更大的问题所笼罩，那就是"居者有其屋的理想与中国住房制度设计之间"，是否存在着现实悖论。

    解决点在哪？如何完善整个制度设计，从而让政府这只"有形的手"，抓住有效而又顺畅的政策工具？这一点在中国住房需求会有一个长期刚性需求的情况下，就更显重要。

    一个现实的问题就在面前，目前与1998年的情景不一样，当时加快住房建设是为了拉动经济增长。目前的保障性安居工程建设，主要是为了解决低收入住房困难家庭的住房问题。如果同时赋予住房建设两个政策目标，即公共住房政策目标和带动经济增长目标，由于地方政府对经济增长指标过于重视的惯性，极有可能会忽略其公共住房政策目标。

    日本、香港、新加坡的相关经验或可有些启示，但更重要的是，能否找到一个切合中国本土特点的解决之道。

    这也是《财经国家周刊》记者在调研高房价真相的同时，所致力于去探讨和寻找的。

《财经国家周刊》第二期再轰高房价

　　高价房市资金拼图——深圳样本分析之一

　　深圳仅是中国高房价群像中的一个样本，从中折射出的普适性，才是我们所需要的答案

    深圳，屡屡成为全国房价暴涨的"排头兵"。

    从2009年3月开始，2008年以37%跌幅坠入冰点的深圳楼市再次发力，房价连续数月强势反弹。9月后，深圳房价进入均价2万元/平方米时代，房价涨幅突破80%。

    与之相对应，深圳市2009年房地产税收大幅增长，仅前11个月的房地产税额就达到2008年全年的119.1%，创出历史新高。

    2009年12月底，《财经国家周刊》记者在结束历时半个月的深圳调研时，当地房价再创纪录：当月，深圳市新建商品住宅销售均价达22304元/平方米，同比上涨103%，环比上涨14.89%。

    "泡沫已非常严重。"深圳市房地产研究中心副主任、深圳市房地产业协会副会长王峰在接受《财经国家周刊》专访时说，"市场再不理性，深圳的房地产泡沫将在全国首先破裂。"

    深圳高房价的背后有着怎样的推动力？又是什么维系着"房价不降"的神话？

    《财经国家周刊》记者采访当地相关政府部门、金融机构、专家学者和市场人士，力图通过一手数据还原深圳高房价的生成路径。

    正如采访中一位专家的提醒，深圳仅是中国高房价群像中的一个样本，从中折射出的普适性，才是我们所需要的答案。

2009年成交1944亿元     根据深圳房地产信息网的监测数据，2009年深圳市新房共成交649.4万平方米，约70074套，同比增长超五成，全年成交均价为15153元/平方米。     大致匡算，深圳市2009年新房的总市值（总成交面积×均价）约为984.04亿元。     深圳世联地产顾问股份有限公司市场部王海斌提供给《财经国家周刊》的监测数据也与此相接近。据他统计，2009年前11个月，深圳市新增商品房成交面积645.87万平方米，成交金额968.95亿元。     较之新房，深圳市二手房交易则更为"狂热"。2009年12月最后一周，受二手房交易营业税优惠政策到期的影响，深圳二手房在12月21日至27日一周内成交7291套，总面积63万平方米，创年度之最。     据中原地产代理（深圳）有限公司董事总经理李耀智估算，2009年全年深圳市二手房成交量可能突破1200万平方米。     有深圳"房地产民间分析师"之称的半求则对《财经国家周刊》记者说，根据他的观察，深圳2009年二手房交易的换手率约为1.5倍。也就是说，1200万平方米中的真实成交量，可能是800万平方米。     按照当前市场人士对深圳二手房均价12000元/平方米的说法估算，深圳2009年二手房的交易额约为960亿元。     由此，深圳市2009年因房地产交易而创造的总市值，就有了一个大致的数字--1944亿元。     1944亿元从哪里来，又将去向何方？     资金溯源     2009年，在关于高房价原因的观点交锋中，深圳大学国际金融研究所所长国世平更支持"流动性过剩"一说。     他对《财经国家周刊》记者说，深圳目前商品房入住率仅为45%左右，"这说明大部分房子是用来炒作和投机的。"     据国世平了解，深圳市民间游资旺盛，"全国约有1400亿元炒房资金流向深圳。"     游资之外，本地银行的宽松信贷政策，也为深圳房价的暴涨提供了便利。与房价遥相呼应的是，2009年成为深圳个人住房贷款历史上最多的一年。     深圳银监局在接受《财经国家周刊》记者专访时提供了一组数据：截至2009年11月末，深圳市银行业金融机构本外币贷款余额15065.86亿元，比年初增加3877.49亿元，增长34.66%。     其中，房地产开发贷款余额1119.37亿元，比年初减少8.91亿元；个人住房贷款余额3393.40亿元，比年初增加995.59亿元，创深圳历史上发放个人住房贷款的最高纪录。     深圳银监局相关负责人说，"开发贷款减少而个人住房贷款增加，表明银行信贷资金正从消费源头流入房地产市场，开发商的资金面趋好，银行信贷结构改善。"     根据以上数据，有深圳业内人做了一个估算，按当前通行的贷款利率，银行从深圳的房地产开发贷款和按揭贷款总量中，大致可获取268亿元的利息收入。     另据《财经国家周刊》记者了解，深圳房价的暴涨，与部分中小企业利用银行信贷资金炒房，也有密切关系。     深圳市银监局告诉《财经国家周刊》记者，2009年年初，受累于整体经济形势低迷，深圳市银行业压力倍增。为此，银监局曾督促各家银行"调整结构、深化服务"，加大对中小企业的贷款力度。     对于个别中小企业主用贷款炒房的情况，深圳市银监局说，"银监部门已加大了追查力度。"

  税收欢宴

    飙升的房价，直接带动2009年深圳市地方税收的增长。

    2009年，深圳市地税部门共实现税收828.23亿元(不含契税)，其税收额全国排名第三，仅次于上海和北京。总税收中，房地产业税收124.7亿元，增长34.2%。

    深圳市地方税务局工作人员提供给《财经国家周刊》记者的数字显示，深圳市房地产税收在2007年和2008年分别为104亿元和93亿元。连续三年，此项税收与房价水平呈正相关走势。

    "历史上，深圳房地产税收占比最高的年份，是上个世纪90年代末，但也没有达到20%。这也可以看出，深圳经济不是以房地产为主导的。" 深圳市地税局副局长章家寿说。

    按照深圳市地税局的说法，高新技术产业成为深圳地方税收的最大贡献者，2009年前11个月该项税收绝对额占总体税收的38%。

    访谈中，深圳地税部门一再淡化房地产业对整体税收的贡献。可若算上与房地产相关的间接税收--建筑业税收，两者在整体税收中所占比重仍然不小。

    2009年前11月，深圳市建筑业税收为58亿元，与同期房地产税收相加，总计约170亿元，已占同期总税额的22%以上。

    根据北京大学-林肯研究院城市与土地政策研究中心史晨提供的数据模型，与房地产相关的直接税收包括城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税等；间接税收则包括与土地转让有关的营业税，建筑业和房地产业的营业税和企业所得税、房产税等。这其中，最容易被忽视的是建筑业税收。

    《财经国家周刊》记者还了解到，2009年，为应对金融危机、落实国家扶持政策，深圳市地税部门全年共办理各项优惠减免税106亿元。其中，为落实二手房交易税收政策，减征各项税收12亿元；还调低城镇土地使用税土地等级范围，降低企业税收负担30%-40%，此项减征税收3亿元。

    如果这些房地产相关税收均未减免，在与前几年对比中，则可能会体现为对房价的更大占比。

    此外，在深圳地税部门下一步"扩大税源"的构想中，深耕"土地增值税"也在考虑之中。目前深圳对土地增值税采取的是预征收，税额较低。不过，据深圳地税局透露，下一步对于土地增值税的清算工作已开始启动，"初步统计有180多个楼盘，涉及税额30-40亿元。" 

　　土地出让"量减价升"

    税收大增之下，深圳市规划和国土资源委员会（下称深圳规土委）的数据却显示，2009年深圳土地出让收益的绝对值并无增长。

    深圳规土委一位专家提供的统计数字显示，从2006年到2008年3年间，深圳市地方财政收入一般预算总计约2300亿元，土地收益约540亿元，平均每年土地收益180亿元左右，占财政预算收入约23%。

    《财经国家周刊》记者调研到的数据是，2009年深圳市土地出让金总额约130亿元，比前3年的平均值少了50亿元。

    对此，深圳规土委官员在接受《财经国家周刊》记者采访时解释说，"房价过高政府不见得高兴，深圳已经过了依靠地价上涨的年代。"

    在此前中国指数研究院发布的全国土地出让金调查报告中，"住宅用地楼面地价涨幅"排名一栏，深圳则以203%的涨幅跃居榜首。

    深圳世联地产顾问股份有限公司市场部王海斌提供给《财经国家周刊》的一份深圳土地成交统计数据也显示，2009年的土地公开交易中，深圳市出现了超高溢价的"抢地"现象，几幅成交地块溢价甚至超过200%。

    对于深圳土地出让收益逐年下降，当地一种普遍的解释是深圳土地资源骤减。

    "土地收益绝对数没有增加，但来源于溢价成交、地价上涨的相对收益却'多收了三五斗'"。深圳房地产业内人士如是评价。

    2009年12月中旬，《深圳市土地利用总体规划(2006-2020年)草案》在网上公示。该草案称，目前深圳未利用土地4360公顷，仅占全市总面积的2.23%。且规划期内，深圳市建设用地规模总量微增3.9%，未来目标是"零增长"或"负增长"。

    深圳规土委主任王对《财经国家周刊》表示，"减量增长"是深圳市未来城市建设和发展要必然面对的事实。"从2005年到2015年，依据国土资源部确定的指标，深圳的可用地仅30平方公里。"土地供应已呈告急之势。

    王告诉《财经国家周刊》记者，"深圳现在越来越认识到土地储备的重要性，但政府统筹的可供应土地，也就是可以直接拿出来招商的，非常少"。王表示"压力非常大。"

    《财经国家周刊》记者从深圳市国土、银监部门获得的信息是，"目前深圳市政府层面的土地抵押贷款很少"。深圳银监局数据显示：截至2009年4月末，深圳辖区内共16家中资银行对深圳市政府融资平台发放了贷款，贷款余额为181.66亿元，这个数字是深圳市地方财政收入的22%。至于2009年4月以后的政府贷款数据，深圳银监局没有提供。

    在综合以上银行、地税和国土部门相关财务数据后，深圳市房地产资金循环的大账目有了一个理论上的框架：深圳市2009年1944亿元房价总市值的上游，即资金来源，除995.59亿元的年度新增个人按揭贷款外，剩下的可能是各类庞杂的炒房资金。

    而1944亿元房价总市值的分配去向中，至少包括268亿元的银行利息、124.7亿元房地产业税收（不计建筑业税收和对房地产的减税额）和130亿元土地出让收益。余下部分，在理论上归开发商支配。其中至少包括开发利润、建安成本、营销管理费用以及其他不可预见费用，也包括房价利益链条上的中介机构和炒房者等。（记者 王玉光 张之清 北京大学研究员史晨对此文提供了学术支持）