宿迁市区房屋拆迁管理新办法出台
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宿迁市区房屋拆迁管理新办法出台

发布时间:2009-12-28  浏览数: 4421 次  浏览字体:[ ]
  
    日前,宿迁市政府对2003年下发的《宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法》(宿政发[2003]16号文件,以下简称16号文件) 和《宿迁市人民政府关于修改〈宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法〉有关条款的通知》(宿政发[2003]38号文件,以下简称38号文件)进行了修订。

    2004年1月16日,宿迁市政府出台了《宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法》(宿政发[2004]5号文件,以下简称5号文件)。该文件已经于2004年1月31日开始施行,16号文件和38号文件同时废止。2004年1月31日(不包括31日)前核发房屋拆迁许可证的拆迁项目,按16号文件执行。

    16号文件是2003年2月26日开始施行的,38号文件则是对16号文件部分条款的修改,屈指算来,这两个文件施行不足一年。为什么要废止这两个文件?新出台的5号文件较前两个文件有何不同,又有何先进之处?对于面临拆迁的市民来说,5号文件会给他们带来的是增多的还是减少的拆迁补偿费用?对于拆迁管理和拆迁实施部门来说,5号文件又意味着什么?记者日前就上述问题采访了市拆迁管理办公室主任王玉和。


5号文件出台的背景

    王玉和说,近年来,因房屋拆迁而引发的矛盾越来越多,拆迁工作成了社会焦点、难点,我市拆迁工作的矛盾也日益突出,拒绝评估、拒绝拆迁现象还有所存在。此外,去年以来,我市房价上涨迅速,也从一个方面表现出,当时正在施行的拆迁补偿标准偏低。对此,市委、市政府也在不断探索制定更有利于保护被拆迁人利益的办法。市政府根据城市建设现状以及拆迁工作中反映热烈的一系列问题,认为有必要对原来的16号文件进行修订。

    拆迁矛盾日益突出的主要原因是,原拆迁实施办法中一些拆迁程序规定不够具体明确,如关于拆迁评估机构的共同选择问题等。对此,2003年10月,我市拆迁管理部门、拆迁评估机构、拆迁实施单位等部门联合组织了调研。


制订5号文件的依据

    根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》及《江苏省城市房屋拆迁管理条例》中“县级以上地方各级人民政府每年应当公布区位基准价,并根据市场情况进行调整”之规定和目前市区拆迁工作现状,新出台的5号文件加强了对房屋拆迁管理和房屋拆迁评估管理的力度,对房屋拆迁评估技术细则作了更加完整和具体的规定,对拆迁补偿与安置的具体条款进行了完善,使被拆迁人可以得到更多的补偿,极大地保护了被拆迁人的利益,更具有科学性、合法性、合理性和可操作性。

    修订16号文件以及5号文件制订的指导思想和基本原则是,在保障城市建设顺利进行的同时,遵循等价有偿原则,切实维护拆迁当事人特别是被拆迁人的合法权益。


5号文件的先进之处

    5号文件完善了16号文件以及38号文件的内容,补充了一些必要程序的规定,与国务院、省条例更好地衔接,维护了拆迁当事人特别是被拆迁人的合法权益。具体表现在:


对拆迁评估办法作了调整

    16号文件规定的综合评估法即由政府定价,5号文件明确了拆迁评估的办法为市场比较法,规定以上年度二手房市场交易价格作为拆迁评估比准价格,结合被拆迁房屋所在区位、用途、结构、成新、朝向等因素进行评估,拆迁评估比准价格由政府每年公布一次。王玉和解释,采用市场比较法,决定评估比准价格,可以与国务院条例精神保持一致,从而切实维护了被拆迁群众的合法权益。调整后的拆迁补偿价为商品房售价的60-70%,与目前我市二手房市场交易价基本持平。


对城市拆迁的范围作了合理调整

    新的城市总体规划目前已经通过论证。根据我市城市规划现状,5号文件明确城市拆迁范围为城市规划建设用地范围,即东至环城东路,西至通湖大道,南至环城南路。这样规定是符合我市城市发展实际的。

    对区位进行了更加合理的划分16号文件“市区区位划分说明”将市区区位分成三类,即一类地区的范围是东至运河、南至杨公路、西到黄河、北至运河;二类地区的范围是东至环城东路、南至环城南路、西至环城西路、北至运河;三类地区的范围是除一、二类地区以外,辐射至规划用地范围80公里以内。5号文件将市区拆迁区位划分为三类六等级。


对超出合法建筑面积的合法土地面积的定义

    对于被拆迁房屋建筑面积的定义一直是广大市民以及被拆迁人最为关心的问题,38号文件规定:“房屋建筑面积小于土地使用面积的,区位补偿面积应当按照合法土地使用面积的50%计算”;5号文件第四十条第三款规定:“如房屋建筑面积小于土地使用面积,超出合法建筑面积的合法土地面积(不含临时用地面积)补偿,每平方米按照所在区位砖混一等房屋市场价格的一定比例计算:一类区25%,二类区20%,三类区10%”。同时,根据该办法附件的《宿迁市市区房屋拆迁评估技术细则》的“市区不同区位各类等级住宅房屋拆迁补偿市场价格比较标准”的规定,市区二类甲级的一等砖混结构住宅房屋市场价格达到了900元/平方米,二类地区是按20%的比例计算的,即每平方米土地的补偿价格是180元。毫无疑问,被拆迁人将会得到更多的补偿。

对拆迁补偿最低标准作了适当提高

    16号文件第三十五条规定“被拆迁人同时属于住房特困和经济特困的(必须是除被拆房屋外无其它任何房屋;必须持有县区民政部门核发的《城镇居民最低生活保障金领取证》),其房屋经评估,拆迁补偿及附属设施补偿等总金额不足三万元的,由拆迁人一次性补足三万元”,这其实也是规定了拆迁最低补偿标准。5号文件规定“被拆迁人仅有一处住宅,其房屋经评估,拆迁补偿金额不足四万元的,由拆迁人一次性补足四万元”。

    由原来的3万元提高到4万元,王玉和说,这是考虑到我市从今年起建设拆迁安置房,按照最小套型50平方米,预计价格在800元/平方米,4万元可以买到最小套型的拆迁安置房。同时,这也是符合省条例精神的。5号文件不再要求被拆迁人属于“双特困”,也不要求被拆迁人持有低保证,简化了程序,放宽了条件,5号文件的此款规定保护了被拆迁人尤其是经济特困者等弱势群体的利益,也更加易于实施。

    16号文件“搬家费、临时安置补助费等补偿标准”中规定,残疾人补助标准按照一、二、三、四等分别为每人2000、1500、1000、500元;5号文件则分别提高到3000、2500、2000、1000元。王玉和认为,残疾人在日常生活中遇到的困难较正常人更多,所以在中心城市建设进程中,他们的奉献更为可贵,而对残疾人的补助提高显示了对弱势群体在面临拆迁时其处境的同情,继续保留了对弱势群体的关爱。

对新建房屋未满5年的补偿增加额作了调整

    16号文件第二十二条规定“住宅房屋自竣工之日起至拆迁许可证颁发之日止,不满5年被拆迁的,拆迁人应当对被拆迁人增加补偿金额,增加补偿的比例按被拆房屋补偿金额的15%计算”。5号文件第二十三条则规定按年限分别规定补偿增加比例,在未满5年的比例基础上每少一年增加一个百分点,即未满5年的增加15%、未满4年的增加16%,未满3年的增加17%,未满2年的增加18%,未满1年的增加19%。王玉和解释,因为这种房子建成时间短,房屋的设计以及结构都相对合理,被拆迁人投入的资金相对较多,蒙受的损失也就更大,16号文件已经对这些房屋予以了政策上的倾斜,但是却对所有在建成5年内被拆迁的房屋进行了“一刀切”,即增加的补偿金额都为被拆迁房屋补偿金额的15%;5号文件消除了这种不足,改变了在这个问题上的“大锅饭”局面,按年限增加补偿金额,拉开了档次,体现了公平。


对营业用房的界定更加细致和科学

    16号文件第四十条第二款规定“对产权证书和产权档案记录未标明为经营用房的,但取得工商营业执照并已持续营业和连续交纳工商费和营业税一、三、五年以上的,分别按照经营用房区位价的50%、60%、70%评估”。

    5号文件则在细则的第三和第四部分对沿街营业用房和其他非住宅房的评估单独进行规定,对营业用房的补偿也作了适当的调整。分别按照沿街和非沿街、形成市场与未形成市场,有证和无证以及纳税状况,对其补偿标准作了合理调整。将沿街营业用房补偿分为4级三类标准,对非沿街的营业用房,已经形成市场的,按同类地区其它沿街营业用房价格进行评估;未形成市场的,房产证或规划证上未载明为营业用房的以及三类区位的非沿街营业用房按住宅房评估方法进行评估,在评估时可以参照纳税情况进行比较调整。此款规定既尊重历史,又反映现实,即拉开档次又更加科学、合理地反映出被拆迁房屋的价值。


对拆迁管理程序作出进一步规定

    5号文件对评估机构的选择、评估误差率、拒绝评估、需要强制拆迁等作出具体明确规定。16号文件第四十二条规定拆迁平估机构在对被拆迁房屋进行评估“允许误差范围为房屋拆迁补偿安置费用的4%”;5号文件第四十二条则规定为3%。从4%到3%,这一个百分点的差别,反映了我市对于拆迁工作的管理更加严谨,更加规范,被拆迁人也会感觉到整个拆迁过程更透明、更公正、更合理。

    5号文件第四十一条还明确规定“评估机构由拆迁当事人共同选择,对拒绝评估的,由拆迁人申请被拆迁房屋所在地政府会同公安、司法等有关部门强制评估”。王玉和说,现在绝大多数的市民是非常配合市委、市政府的有关决定的,他们也很配合拆迁主管部门工作,但是也有极少数市民无理取闹,拒绝评估,阻碍拆迁和城市建设工作顺利进行。此款规定可以确保建设项目顺利进行。

    对拆迁实施主体管理作了进一步规定16号文件第十九条规定“房屋拆除应当由具备保证安全条件、持有省级以上建设行政主管部门核发的《建筑业企业资质等级证书》和安全资格证书的企业承担,施工人员应经培训并持有上岗证”。5号文件十九条则明确规定“市房屋拆迁行政主管部门应当加强对拆迁工作人员的监督管理,对从事拆迁工作的人员进行有关法律和业务知识的培训、考核;经考核合格的,发给《房屋拆迁上岗证》。拆迁工作人员应当持证上岗;未持证上岗的,被拆迁人、房屋承租人有权拒绝与其协商”。

    王玉和介绍,《房屋拆迁上岗证》是规范拆迁人员行为、保障拆迁顺利进行的有效证件,是由房屋拆迁主管部门下发的。此款规定可确保房屋拆除中的人身、财产安全。


加强对教育资源的保护,保障在校生受教育的权利

    5号文件第二十二条增加了,“拆迁中、小学校舍或者幼儿园,应当征得教育行政主管部门认可,并按照规划要求建设新校舍、幼儿园。拆迁涉及的中、小学生可以在原学校或者现居住地学校就读,学校不得收取择校费或以非本校学生为由收取其他费用”。根据该条规定,真正涉及到具体拆迁,拆迁主管部门必须和教育主管部门共同协商,而且,被拆迁学校的学生可以选择重新就读的学校,后者不得收取择校费。“百年大计,教育为本”,此款规定体现市政府在修订5号文件时着力于保护教育资源的出发点,可以有效地保护教育资源。王玉和认为,被拆迁学校的学生已经为城市建设做出贡献,市政府正是基于对这种奉献的肯定和赞赏增加此款,同时也对规划和建设部门提出了比较高的要求,要求他们在制订规划方案时,必须考虑周全。


家用电器以及附属设施迁移费补偿范围略有扩大

    5号文件第三十条规定“拆迁人应当将被拆迁房屋内的电话、空调、有线电视、热水器、管道液化气等设施的迁移费支付给其所有人”,与16号文件相比增加了管道液化气迁移费。王玉和解释,随着城市发展,管道液化气等设施也出现在我市的住宅小区中,此条款的增加显示了市政府对城市居民生活条件以及家庭附属设施变化的准确把握。

    5号文件附表六“市区房屋拆迁装修装潢及附属设施补偿标准”中对防盗门等设施的赔偿比例有所提高,赔偿标准的划分也更加明晰。

    对拆迁补偿方式之一的产权调换进行定义16号文件虽然对拆迁补偿方式进行了规定,却没有明确地对产权调换进行定义。5号文件对房屋拆迁补偿方式的规定与16号文件相同,但却更加明确,第二十六条明确规定“房屋产权调换是指房屋的等价交换”,即如果是选择产权调换形式,被拆迁人要么接受安置用房的价格,要么确定价格后,接受安置用房的地点等条件,不能既要得到好的房子,又不接受该房屋的市场价,如果被拆迁人希望得到原拆迁地点或附近的房子,就必须接受拆除原房后新建房屋的市场价格。如果被拆迁人不愿多花钱,就必须接受与补偿额相接近的房子。

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