陈宝琨
法律规定农村土地属集体所有。农村住宅不得向城市居民出售，有人于是想方设法钻法律空子，不能买就签订长期租赁合同，但这类租房合同有效吗?
城市人口密集，工业污染严重，而农村空气好，房屋价格也便宜。于是一些城里人或为了自己周末、节假日换换生活环境，或为了年迈的父母及自己养老，有了到乡村买房的打算。但法律规定，农村土地属于集体所有，农村住宅不得向城市居民出售，在这样的情况下，有些城里人为买农房想出了钻法律空子的方法。
近日，黑龙江省哈尔滨市南岗区居民徐先生与该市阿城区平山镇一村民陈某达成了协议:徐先生以两万元的房租租赁陈某的一处带庭院的房屋50年。房屋面积约100平方米，庭院面积近500平方米。当地村民认为，这是名为出租、实则买卖的违法行为。陈某和徐先生心里也明白，这就是一则只有他们心里才清楚的买卖合同。
徐先生租的这套带庭院的房子，位于哈尔滨市郊区平山镇的村落中，房子落成4年，房屋是占地100平方米的楼房。38岁的房主陈某对同村的村民称，他和妻子常年在外地打工，在家时间很短，最近他们有准备投靠南方亲戚搞养殖的想法，多年都不会回家了，所以想将自己的空房子租出去。
但据记者了解当地村民得知，徐先生家住哈尔滨市，一直希望能在空气清新的郊区置办一处房子，给身体有病且年迈的父母养老。市区周边别墅高昂的价格令他却步，于是，他想到了在农民手里买房的方法。在得知陈某有卖房的念头后，他提出了以两万元价格购买的意向。二人协商决定签订合同。但此时，有人好意提醒他们:根据国家法律规定，城镇居民在农村购房不受法律保护。陈、徐二人于是商量决定，买房不行就租房吧。把租期定为50年就跟买房没区别了。双方初步约定，50年租金共两万元;签约时，徐一次性付给陈某两万元，按照每年租金1000元逐年扣减，20年后扣完，余下的30年，该房屋则由陈某免费送给徐居住。
记者采访法律专家指出，这是一种企图钻法律漏洞的行为，但仔细分析会发现，二人可能会“聪明反被聪明误”。因为，从该合同本身来看，期限为50年的租赁协议(合同)看似在钻法律的“漏洞”，想躲避“禁止城镇居民在农村购房”的法律规定，表面上好像是在租赁房屋，但根据合同法第二百一十四条规定，租赁合同中的租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。这就意味着陈某所签订的房屋租赁50年的合同是不受法律保护的。20年后，如果陈某或者其继承人想收回房屋，徐某是不能够根据该合同受到法律保护的。
法律专家称，从当事人对农村房不能买就租的做法可以看出，我国公众对法律的理解往往是不全面的。一些人自认为钻了法律的漏洞，为得到的一些额外利益沾沾自喜。但他们没有想到，失去了法律的保护，这些既得利益都只是暂时的，有些当时为逃避法律才会产生的纠纷早晚会出现，到时也许就悔之晚矣。 (陈宝琨)
