个人住房按揭贷款保险的办理方式
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个人住房按揭贷款保险的办理方式

发布时间:2009-9-12  浏览数: 2927 次  浏览字体:[ ]
  

  房屋按揭保险诸多问题不合理

  按理说,个人住房按揭贷款保险不仅让众多消费者圆了自己的住房梦,而且有效地防范了银行的信贷风险,这一举两得的好事应该叫好又叫座才对,然而现实却并非如此.

  张女士前年以按揭方式买了一套36.95万元的住房,按揭保险费率为0.7‰,当时被要求一次性交清15年的总保险费3759元。上个月她提前还清了贷款,然而到保险公司退保,保险公司只退了2124元,张女士不解,才过一年多,3759元的保险费竟被扣掉了1600多元。“我的保费是15年的,保险公司怎么承担一年多的风险就扣掉了近半数的保费,这太没道理了。”张女士对此颇有微词。

  提及住房按揭保险,杜女士气不打一处来:“我按揭贷款30万元,如果这房子出了事,保险公司最多赔偿10万元,而且保险合同规定‘本保险第一受益人为贷款银行’,而投保人享有哪些权益却没有写明。”

  “弄不懂”住房按揭保险的远不止张女士和杜女士。李先生说:“我弄不明白,我交了按揭保险费,为什么第一受益人是银行?既然保险是为了降低银行提供贷款购房的风险,那为什么不由银行交保费,却要转嫁到消费者头上?”

  连日来,消费者对住房按揭贷款保险看法颇多,记者难以一一详述,只能对质疑的焦点归纳如下:

  保险过度不合理一是保险金额过度。现在的保险不是以抵押房屋建筑价格的多少来确定投保金额标准,而是采用商品房销售价格作为保险金额,大大超过了作为抵押房屋的实际保险价值。因为在商品房的销售价格中,土地使用的价格占了30%以上,而土地几乎是不存在风险的。

  二是保险期限过度。对于商品房是期房的来说,大多短在几个月、长则一年之后才能交付使用,而保险合同约定生效时间是贷款之日起开始计收,使得购买期房的消费者在商品房还没有交付使用时就已经支付保险费了。因此,保险公司承担保险责任的期限明显短于贷款期限。在贷款发放日至交房日这段空白期,保险公司没有承担任何保险责任。权利和义务不对等。

  三是要求投保的条件过度。购房者尚未取得所预购住房的产权前,根本无权为产权尚不属于自己的房屋投保;即使银行为了防止信贷风险而要求购房者买保险,也只能要求购房者购买信用保险,该保险将承担购房者不能还款时的还款责任。

  四是保险费率过度。目前,住房按揭保险在出险率极低的情况下却一直维持着较高的费率水平,存在“暴利”之嫌。

  一次交清全部保险费不合理很多寿险产品保险期限长达几十年,保费是按年、按季,甚至按月收取的,而住房按揭贷款的保险费普遍实行一次性趸交的方式,剥夺了消费者逐年交费的选择权,无偿占用了购房者几十年的利息收入。

  “游戏规则”有失公平消费者认为,按揭贷款保险,把中原城市不常见的台风、冰凌、突发性山体滑坡、泥石流、海啸、山崩、飞行物体及其他空中运行物坠落等作为财产保险的保险责任,而把地震及地震次生原因责任险等排除在外,失去了一些为按揭购房保驾护航的作用。

  众多消费者还认为,银行在提供按揭贷款上处于强势地位,虽然银行制定的“游戏规则”没有欺诈行为,但“游戏规则”是不公平的。银行的“不买保险就不能办理按揭贷款”的规定,让人想起了前几年买飞机票必须购买保险的情况,这种捆绑式销售保险是违反消费者自愿原则的,现在买飞机票已经可以不买保险了,住房按揭保险也应回归公平!

  房产管理部门

  银行、保险公司部分规定有失公平

  对于消费者对住房按揭贷款保险的种种质疑,房地产管理部门及专业人士是如何看待的呢?

  “购房价并不是房子的实际价值,其中含有土地转让金、拆迁费等额外费用,而这些费用在整个购房价中占到1/3以上,尤其是土地几乎没有灭失的可能,保险公司把这些也纳入保险费用,明显有违保险价值说。从房地产交易发达的上海市调查的情况看,保险公司的理赔率占保险总数的万分之零点几,理赔率太低,这对买房者显然有失公正。”郑州市房管局有关部门负责人如是说。

  郑州市房管局抵押办张主任说,现在的关键问题是,银行、保险公司应加快建立个人信用平台系统,让没有诚信的人无机可乘,否则,如果有人存心骗贷,产权证抵押在银行也没用。

  一位房地产专家说,银行为了防止风险而让买房人埋单,表面上看来很有道理,其实这是银行强加给消费者头上的不平等条约,因为,银行的风险并不完全是买房人造成的。

  其一,开发商的欺诈行为可给银行带来风险。其二,开发商由于经营不善,导致楼盘烂尾,无法按期交楼致使购房协议无法履行,必然导致按揭贷款协议无法正常履行,银行信贷资产受到损害。其三,由于开发商所建楼房存在质量缺陷,不符合合同要求等原因,购房人以开发商违约为由要求解除购房协议不再履行按揭贷款协议等。

  同时,银行本身也存在着诸多风险。如银行在审查开发商资质、购房人还贷能力时不严格造成风险。银行在订立合同时因签章不规范导致合同未成立或者合同无效从而危及银行权益。在按揭贷款协议履行期限内,由于国家政策、不可抗力等因素也会使银行存在风险。如国家因公共利益和公共基础设施建设需要征用房屋使用范围内的土地,虽给购房人一定补偿金,但数额不足以清偿银行贷款,使银行未受清偿的部分贷款处于无法收回的境地。而这些本应由银行、开发商来付的保险费却让买房人来付是不公正的。

  房地产专家指出,抵押住房贷款保险作为财产保险,其合同当事人应该作为享受合同权利、承担合同义务的主体,而目前保险公司却设定银行为第一受益人,明显有失公平。如果发生了不可抗力,造成损失,首先应该考虑修复财产损失,其次再赔付给银行。保险规定应该改一改了。

  商业银行

  贷款形成风险银行理应是第一受益人

  记者以消费者的身份询问了省会一些商业银行。记者问:“既然是购房人买的保险,为什么第一受益人是银行呢?”某商业银行有关人士回答:“个人向银行申请房屋贷款时,由于没有金融证券抵押在银行,而是把房屋产权证作为质押品进行贷款,事实上已形成个人与银行之间的还贷关系。除借款人应正常向银行偿还本金和利息外,作为银行,贷款给个人也形成一定风险,受益人当然应该是银行。”

  记者又就“办住房按揭贷款就必须买住房按揭保险,否则就无法申请到贷款,住房保险岂不成了按揭贷款‘强制搭配商品’购房人可不可以不买住房按揭保险”等问题询问了某商业银行,该商业银行有关人士表示:“根据有关规定,在银行采用按揭方式购买的住房,按揭期间必须向保险公司投保,万一住宅遭遇火灾等灾难造成损毁,由保险公司赔付,以保障银行的利益。”

  对于“根据个人住房按揭保险的条款,一旦发生保险赔偿,银行将是第一受益人,而贷款买房者是第二受益人。购买保险者并不是保险的最大受益者,这合理吗”的问题,某商业银行称“这得问保险公司”。

  保险公司

  不投保不放贷款是银行规定的

  银行将“皮球”踢给了保险公司。

  根据《保险法》第四条规定,从事保险活动必须遵守法律、行政法规,遵循自愿和诚实守信的原则。既然是自愿,购房者当然有不买保险的权利,为什么这份银行为第一受益人的保险要由购房者来埋单?

  对记者提出的问题,一些保险公司工作人员都表示了这样的看法:保险公司的一些业务需要银行来配合,为什么“不买保险就办不了贷款”、“业主投保第一受益人是银行”等问题,恐怕还得问银行。

  保险公司方面又把“皮球”踢给了银行。

  律师、专家

  弱势群体的利益不容漠视

  河南文丰律师事务所执行主任王登巍和开物律师事务所郑州分所律师申继东认为,按揭保险是“霸王条款”。根据《保险法》相关规定,从事保险活动必须遵循自愿的原则,银行要求购房人必须到其指定的保险公司投保,违反了保险自愿的原则,侵犯了消费者的选择权和公平交易权。

  保险人要求投保人在房产尚不存在、自身还不可能承担风险责任时,就要求投保人开始承担责任和义务,至少属于显失公平,也可以说因没有遵循“合理分配双方权利义务”的法律要求而归于无效。

  首先,购房人不应作为投保人办理房产保险。购房人如果买的是期房,由于所购房产尚在建设过程中,还未验收交付,购房人对房产根本没有可保利益,因此不应作为投保人办理房产保险。保险合同规定第一受益人是银行,这意味着购房人作为购买保险者却不是保险的最大受益者,这实际上是购房人花钱给银行投保,如果银行想避免此类风险应自己投保。

  其次,假如有购房人不能按时还款,保险事故发生,银行作为购房人指定的保险合同受益人,有权要求保险公司理赔购房人所欠的按揭借款债务,保险公司向银行理赔后,购房人和银行的债权债务关系就应该解除,而现在的银行按揭合同和住房保险合同都没有明确这一点。按揭借款合同与保险合同是两个不同的法律关系,保险事故发生后的理赔,并不当然地造成借款债务消灭。如果没有明确这一点,银行还可以继续向购房人催收按揭款,这是对购房人潜在的危害。

  此外,最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第80条,对《担保法》的第58条作了进一步规定:“在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下,抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。抵押权人担保的债权未到清偿期的,抵押权人可以请求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金采取保全措施。”由此可见,如果发生保险事故,银行可以优先受偿和采取诉讼保全措施。因此,银行完全没有必要强制要求成为房贷保险的第一受益人。

  王登巍律师强调,保险费率问题应当引起监管部门的重视,给予适度干预,以在各方的利益平衡中予以纠偏。鉴于按揭贷款目前的普遍性和社会影响性,有关部门应当本着对社会各方利益负责的态度,适当制定游戏规则,毕竟各方的利益对比失衡,尤其加上市场化成分较低,这时指望纯粹的“市场调节”是不现实的,也是对弱势群体利益的漠视。

  我省金融界知名专家、省财经学院教授巴力在接受记者采访时说,个人抵押贷款房屋保险走到这一步是“无奈、两难的选择”,肯定哪一方,只会强调某一极端,双方在市场的博弈中,应走向妥协,都不要往极端的路上走,只有这样,才能打造出一个和谐社会。

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