二手房价格如何评估

二手房买卖和抵押贷款中最关键的环节就是房屋价格的评估。 

　　房地产评估机构对于二手房的评估一般采用市场比较法、收益法、成本法等方法。但大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法。市场比较法是指：挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似市场实例与所评估二手房进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正。修正价格的因素包括：所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制，房屋面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限，房屋新旧程度，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建筑结构，楼层，朝向等。 


　　“我爱我家”公司的专业人士认为，在二手房价格的评估中，以下几个因素的影响最为关键： 


　　首要因素，位置、地段。北京的二手房与新房价格一样，北边比南边贵，城里比城外贵。南边的二手房与北边的二手房价格可相差超过1000元／平方米。同样，二环内的二手房与三环外的二手房价格相比之下也能产生1000元／平方米以上的差价。 


　　第二因素，房屋使用年限与小区管理及配套设施。修建年代越近的房屋，配套设施越齐全的小区，管理越到位，价格也越高。由以上因素造成的房屋价差每平方米价格相差范围可达到500元—2000元。 


　　第三因素，房屋户型朝向。同一栋楼里同等户型不同朝向的二手房价格会产生200元左右／平方米的落差。同样，在房屋结构上，户型安排合理的房屋与同等条件户型过于紧凑的房屋价格也能相差到每平方米100元—200元左右。 


　　第四因素，房屋内部装修程度及其他。房屋内部装修程度以及其他因素对于价格的影响虽然不太明显，但是对于房屋的出售速度有着一定影响。