业主委员会的诉讼主体资格
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业主委员会的诉讼主体资格

发布时间:2009/9/11  浏览数: 1911 次  浏览字体:[ ]
  

业主委员会,是指由物业管理区域内全体业主共同选举产生的,代表全体业主的利益,以维护全体业主合法权益为目的的一个自治性组织。在物业管理法律关系中,业主委员会代表业主大会行使权利,业主大会由全体业主组成,业主委员会是业主大会的执行机构。

目前我国的司法实务中,在业主委员会是否具有诉讼主体资格的问题上,有的认定为有,有的认定为无,并未达成一致。

业主委员会是否具有诉讼主体资格,主要有以下两种观点:

    一、业主委员会具有诉讼主体资格。

    经主管部门审查同意并依照《社会团体登记管理条例》进行登记的业主委员会为合法的社团法人,代表住宅小区全体业主的合法权益,具有诉讼主体资格。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第40条的规定,“其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产,但又不具有法人资格的组织”。业主委员会符合“其他组织”条件。业主委员会经业主大会选举产生并报房地产行政主管部门备案登记,有自己的章程并被授权以自己的名义实施一定的民事行为,且拥有一定的独立财产,即符合前引规定中“其他组织”的要件。

    二、业主委员会不具有诉讼主体资格。

    业主委员会依法针对物业管理、物业服务等事项进行监督,不能取代全体业主以民事权利主体的身份直接参加民事诉讼活动。业主委员会不能独立承担民事责任,其活动的后果将归于全体业主,民事责任最终由全体业主承担,因而不宜确定业主委员会具有民事诉讼主体资格。

《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款规定,业主委员会对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。《物权法》虽然规定了业主委员会的管理权能,但其是否享有诉权却没有明确规定。正式颁布的《物权法》中删除了《物权法草案》中有关业主委员会享有诉讼主体资格的规定。全国人大法律委员会副主任委员胡康生对这一立法变化的主要原因表示:法律委员会研究认为,业主大会是业主的自治性组织,业主委员会是业主大会的执行机构,业主大会或者业主委员会享有的权利、承担的义务都要落在业主身上,目前许多小区没有成立业主大会或者业主委员会,对业主大会或者业主委员会提起诉讼、申请仲裁的权利以暂不作规定为妥;对侵害业主共同权益的纠纷,可以通过民事诉讼法规定,推选代表人进行诉讼。因此,《物权法》对业主委员会诉讼主体资格的问题审慎地给出了"暂不作规定"的答案。

    业主委员会在民事诉讼中的诉讼主体资格已得到最高人民法院有条件的认可,如最高人民法院针对某高院的请示,于2003年9月10日以(2002)民立他字第46号批复认为,请示所涉某业主委员会符合“其他组织”的条件,对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的,可以自己名义提起诉讼。北京市高级人民法院于2004年1月1日起试行的《关于审理物业管理纠纷案件的意见》规定,业主委员会于下列情形下可作为原告参加诉讼:  

(1)物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的;

    (2)业主大会决定提前解除物业服务合同,物业管理企业拒绝退出的;

    (3)物业服务合同终止时,物业管理企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的;

    (4)其它损害全体业主公共权益的情形。

    经过以上分析,本文认为确认业主委员会的民事诉讼主体资格应当满足以下条件:   

    第一、业主委员会是按照法律、行政法规规定的条件、程序依法设立的;

    第二、依法召开小区业主大会,向法院提交经物业管理区域内经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意通过的业主大会决议;

    第三、业主大会决议中对诉讼结果如何承担有明确的决议;

    第四、业主委员会只能在与本物业内公共权益有关的民事诉讼中作为诉讼主体。

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