如何购买有抵押的房产

这种情况比较常见。下家可以到房屋所在区的房地产交易中心查询房屋权属、抵押情况等相关信息。

上家向银行或者个人借款并以房产作为抵押的，那银行或者个人就是抵押权人，在债务人不能偿还债务时，抵押权人有权要求将房产拍卖用来清偿债务。要想购买有抵押的房屋并顺利办理过户交易手续，一般采用以下两种方式：

第一种方式：上家先还清贷款，并从抵押权人处取得《他项权证》，然后到房地产交易中心办理抵押登记注销手续，办完注销手续后一般七天左右就能办理过户交易手续。如果抵押权人是银行，需要向银行预约还款时间。有些银行还规定在还款当天不能取得《他项权证》，因此上家要向银行详细询问提前还贷的步骤和所需时间。

第二种方式是办理银行转按揭手续（银行是抵押权人时才可以办理），转按揭不需要上家提前还贷和办理抵押注销手续，但对贷款人的审核比较严格，而且并不是每一家银行都有转按揭业务。因此，相比之下第一种先还贷的办法手续简单，时间较快，所以采用的人较多。

采用第一种方先还贷方式的，如果上家用自有资金提前还贷后再过户交易，对下家来讲则不存在风险，不过实务中上家往往要求下家先付一部分首付，用首付帮其提前还贷。这时，下家一定要把握好以下两点：

1、要尽量压缩付首付至过户的时间

如向银行提前还贷，要按以下步骤进行：

首先，上家要向银行预约还款时间，预约的时间视银行而略有不同；

其次，在约定的时间到银行还贷；有的银行在还款当天，有的银行还款后几日内可出《他项权证》；

第三，上家在取得《他项权证》后才能到房地产交易中心办理抵押注销登记手续；

第四，办理抵押注销登记手续后七日左右方可办理过户交易手续。

因此，下家将付首付到过户交易的时间压缩得越短越好，这样下家首付的风险就会越小，交易会越安全。

下家错误的做法是：在签订买卖合同当天就支付首付，等到合同约定过户的时间再到交易中心过户。这种做法使下家完全失去了对首付监管，而上家则完全有可能将首付挪作他用而不去提前还贷。

正确的做法是：向上家的贷款银行了解提前还贷的时间，争取在合同中约定付首付和提前还贷在同一天，并要求上家在取得《他项权证》的当天就到交易中心办理抵押注销手续。

2、尽量将首付直接付到上家的贷款银行

为防止上家收受首付后挪作他用，下家可要求上家先向银行申请提前还贷，再在银行规定的还贷当天与上家一同到银行，将首付直接划给上家的贷款账户，让银行当即划走首付用于归还贷款。

与抵押类似的还有典当，有典当的房产也要先还清典当公司的借款才能过户。